家づくり基本の「キ」

良い土地か悪い土地か見極めるための超重要ポイント22選

 

こんにちは!注文住宅業界歴6年、きのぴーです。

 

土地探しからマイホーム計画がスタートする方も多いです。

満足いくマイホームを建てるためには、良い土地に出会うことがとても大切です。

 

土地はとっても大事!1年以上探し続ける人もいるよ!

 

しかし、土地探しで次のような悩みを持っている方が多いのではないでしょうか。

 

土地探しの悩み

  • いい土地ってそもそもどんな土地?
  • 土地資料って難しい用語がたくさん出てきてわかりにくい…
  • 現地に行ったけど何を確認すればいいかわからない…
  • 営業マンが良い土地って言ってたから良いのかな?

 

土地はただの空き地のことも多いので、建物が建つイメージがしづらいです。

 

また、良い土地か悪い土地かを見極めるポイントも明確ではないので、実は土地をなんとなくの雰囲気で選んでしまっている人も多くいます。

 

しかし、それでは損をしてしまったり、建築後に後悔する可能性もあります。

 

今回は、土地を見極めるポイントをたっぷり紹介します。どれも簡単に確認できるものばかりなので、全てのポイントをチェックして、良い土地か悪い土地か判断していきましょう。

 

22のチェック項目から、土地を見極めましょう!

 

土地の見極めポイント22選

 

土地は価格や広さ・エリア以外にもチェックすべきポイントがたくさんあります。

今回は、次の3つに分けてチェックポイントをお伝えします。

 

  • 資料確認編

現地へ行く前に土地の資料上で確認すべきポイントです。

  • 現地確認編

実際に現地へ足を運び、自分で確認すべきポイントです。

  • 周辺環境編

土地の現地だけでなく、周辺環境にも目を向けて確認すべきポイントです。

 

では、それぞれ確認していきましょう。

 

土地の見極め ~資料確認編~

 

営業マンから資料を受け取ったら、エリア・面積・価格を見て、アリかナシかを判断します。

アリだなと感じた土地は次の6つをチェックしましょう。

 

そのエリアの価格や相場に関しては、普段からスーモやアットホーム等の「土地情報」が掲載されているサイトを見て勉強しておきましょう!

 

仲介手数料

土地の購入には仲介手数料がかかることがあります(ほとんどの場合かかります)。

 

仲介手数料とは、土地の販売に不動産会社が仲介役として入ってくれる代わりに、不動産屋に払う手数料のことです。

400万円以上の土地の計算式は以下の通りです。

 

仲介手数料=(土地価格×3%+6万円)+消費税10%

 

例えば、1,000万円の土地を購入した場合、仲介手数料は39.6万円です。

(1,000万円×3%+6万円)×1.1=39.6万円

 

1,000万の3%で30万、30万+6万で36万、36万×1.1で39.6万円ってことね。

 

ここで確認すべきポイントは、取引態様という欄です。

 

仲介手数料がかからない土地は、取引態様が売主と書かれています。

その他の場合は、仲介手数料がかかります。

 

取引態様に売主と書かれていたら、仲介手数料がない分、費用が安くなるってことですね。

 

都市計画区域

都市計画区域が市街化区域なのか市街化調整区域なのかを確認しましょう。

 

市街化区域であれば申請が楽で、すぐに家を建てることができます。

しかし、市街化調整区域の場合は役所の申請に費用や時間がかかる場合が多いです。

 

市街化調整区域と書かれていた場合は、不動産屋や住宅会社の営業マンに具体的な金額や期間を確認しましょう。

 

地目

地目が宅地になっているか、それ以外なのかを確認しましょう。

 

宅地は建物を建てるための地目なので、すぐに建築が可能です。

しかし、宅地以外の以下のような地目の場合は、宅地へ地目変更をしなければいけないので費用がかかります。

 

  • 雑種地
  • 山林

 

市街化区域の地目変更は、5万円前後で1~2週間あれば完了します。

 

数百万円~数千万円する土地の買い物において、「5万円」なんて大したことないかもしれませんが、冷静に考えると5万円って大金すぎるよね。

 

引渡しの条件

引渡し条件と書かれた欄も忘れずに確認しましょう。

 

「現況」と書かれていたら、土地が今の状態のまま引渡されるということなので、現地へ行って状況を確認しましょう。

 

土地に建物が建っている場合は、更地渡しと記載されていることもあります。

この場合は、不動産屋や売主が解体をしてから土地を引渡してくれますので、解体費用がかからなくてお得です。

 

土地に建物が建っており、「現況」と書かれている場合は、建物を解体しないと家を建てることができないよ!解体費用がかかるので注意です。

 

設備

設備とは、電気・上下水道・ガスなどのライフラインについてです。

土地販売の場合、特に上下水道に注目して資料を確認してください。

 

ポイントは上下水道管が敷地内まで引き込まれているかどうかです。

 

中には、不動産屋が手配をして上水道管を敷地内へ引き込んでくれていたり、市が下水道管を敷地内に引き込んでくれている土地があります。

 

すると、買主は家を建てたら家と敷地内まで来ている管をつなぐ工事だけで済むので、費用を抑えることができます。

 

逆に敷地内に引き込まれていないと、買主が引き込んでこないといけないので追加で費用がかかります。

 

通常の土地であれば上下水道の引込は40~60万円程でできますが、前面道路が県道の場合などはもっと費用がかかるケースもあります。

 

高額…!これ知らずに買ったら後悔しちゃうね!

 

お金を不動産屋に払えば引き込み可と記載されている場合もあるので、住宅会社の営業マンに相談して自分でやるのとどちらが得かを確認しましょう。

 

接道

接道の方角と幅を確認してください。

接道とは、土地の目の前に接している道路のことです。

 

接道がどこの方角に接しているかで、建物の配置や日当たりが変わります。

 

一般的に南道路が日当たりのいい土地と言われていますが、南北に長い土地であれば北道路でも日当たりはしっかりと取れます。

 

また、接道の幅員も確認しましょう。

道路の幅が4m以下だと自分の土地を少し削って道路として寄付する「セットバック」をしなければなりません。

 

自分の土地の面積が減ってしまうので、前面道路が4m以下の道路はあまりおすすめしません。

 

接道がどの方角に向いているか?前面道路の幅が4m以上あるか?

 

土地の見極め ~現地確認編~

 

土地選びには、現地での確認が非常に大切です。

 

土地全体の雰囲気の確認も大切ですが、他にも様々な点に目を向ける必要があります。

現地で確認するポイントは全部で10個です。

 

現地に行っても雰囲気だけ味わって帰るならあんまり意味ないよ!

 

前面道路の幅

前面道路の幅を確認してください。

特に車の運転が苦手な方は、車の運転に支障がないかどうか確認してください。

 

道路が狭いと運転でかなりストレスを抱える可能性が高いです。

また、道路を使って敷地内に駐車をする土地の場合は、1階の切り返しで楽に駐車ができるかも確認しておくといいでしょう。

 

駐車するのが嫌だとお出かけも億劫になるよ!

 

道路の幅が広いと、歩道があるケースも多いです。

歩道があると安全ですが、土地の出入り口に縁石やガードレールがあることも考えられます。

 

ガードレールなどで土地への出入りができない場合は、市や警察と協議をして撤去してもらわなければなりませんので余計な時間がかかります。

 

撤去に費用がかかるケースもあるよ!

 

歩道がある場合も注意して道路を確認しましょう。

 

前面道路の車通り

前面道路は車通りが多いか確認しましょう。

車通りが多いと通勤時に中々道路に出ることができなかったり、帰ってきたときに駐車がしづらい場合があります。

 

また、お子様がいる家族は歩道があるのか、通学路になっているかなども確認しておくこともおすすめします。

 

交通量は時間帯によって変わることもありますので、平日や休日、朝や夕方などの様々なタイミングで見に行くことがポイントです。

 

時間や曜日などの条件を変えて、繰り返し見学することは大切!まあそんなことしている間に売れちゃうこともあるけど!笑

 

日当たり

日当たりを悪くする建物や障害物がないか確認しましょう。

資料の地図では建物が建ってなくても、現地を見ると建物が建っていたり、高い木が立っていたりするケースはよくあります。

 

日当たりのいい土地は、東面と南面からの日差しを受けられる土地です。

午前中~昼過ぎ頃に現地へ行くと日当たりの確認はしやすいです。

 

▼日当たりが悪い場合は、「如何にして家の中に光を採り込むか?」が大切です!

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道路と土地の高低差

道路と土地の高低差がついていないかも必ず確認しましょう。

 

高低差が付いている場合は、そのまま建築することはできません。

 

道路より土地が低ければ土を入れて固めなければいけません。

逆に高ければ土を削って残土を処分しなければなりません。

どちらにせよ費用がかかりますので注意しましょう。

 

道路と土地をフラットにしないと車も停められないもんね。

 

また、1m近い盛土をすると地盤の強度に影響する可能性があります。

盛土をすることによって地盤改良をしなければいけない場合も出てきますので、あまりにも道路よりも低い土地は避けた方がいいでしょう。

 

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地盤調査&地盤改良工事の費用についてサルでも分かるようにまとめた

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隣の家の土地との高低差

道路だけではなく、隣の家との地盤面の高低差も確認しましょう。

 

多少高い分には問題ありません。問題になるのは隣の建物よりの低い場合です。

 

隣の土地よりも明らかに低い場合は土地全体に盛土をしますが、若干低い土地は建物を建てる部分しか盛土をしない住宅会社もあります。

 

すると、雨が降ったときに必ず自分の敷地内に水が溜まってしまいます。

 

隣の家より低い土地には注意!

 

家を建ててから外構で対策することもできますが、思わぬ出費になってしまいますので、あらかじめ近隣土地との高低差もチェックしておいてください。

 

電柱の有無

電柱が近くにあるか確認してください。

周辺に建物がないときは、電柱・電線などのライフラインが完備していない場合があります。

 

電柱や電線がないと電気を引き込むことができないので、新設しなければなりません。

電柱や電線の新設は費用がかかりませんが、時間がかなりかかってしまいます。

 

電線の有無を確認するのは、意外と盲点かも!

 

建築中から電気は必要なので、電柱が立つまで工事が着工できなかったり、発電機を使って建築しなければなりません。

無駄な期間や費用がかかって損をしますので、電柱の有無は必ずチェックしましょう。

 

前面道路に上下水道管の有無

前面道路に上下水道の本管が通っているか確認しましょう。

 

上下水道が土地の前面に埋設されていないと、水道管の延長をしなければなりませんので、かなりの費用がかかってしまいます。数十万円~数百万円かかるケースもあります。

 

土地資料に記載している場合もありますが、していない場合も多いです。

自分達では確認できないようであれば、住宅会社の営業マンと一緒に見てもらいましょう。

 

確認方法は、道路のマンホールです。

水道や下水などと書かれたマンホールがあれば、そこの下に水道管が埋設されています。

他にも、確認方法はありますがなかなかわかりにくいので、現地へ行った際はまずマンホールで確認してみてください。

 

現地に行ってマンホール見ているお客さんいたら営業マンはビックリするかも!笑

 

浄化槽のエリアの場合は、下水道管は通っていません。

その分、浄化槽できれいにした水を放流できる側溝が道路の端にあるか確認しましょう。

 

土地の境界

土地の境界に杭が入っているか確認してください。

 

杭が入っていないと、測量士などを交えて境界の確定をしなければなりません。

境界確定は隣の土地の所有者のサインなども必要になりますので、手間やお金がかかります。

 

ほとんどの場合は、売りに出す前に売主が境界を確定している場合が多いですが、万が一の場合もあるのでしっかりと確認してください。

 

境界があいまいだったら営業マンに確認してみて!

 

隣接地の外構

隣接している土地の外構状況も確認しましょう。

 

隣の家がブロックフェンスを施工していれば、こちらはやらなくてもいい場合もあります。それによって外構費用が抑えられますので、忘れずチェックしてください。

 

また、隣の家の木などが土地に侵入している場合もあります。

木の枝が伸びて越境してきている場合は、隣地の木の所有者に切るようにお願いしなければなりません。

自分で勝手に切ってはいけないのです。

 

購入前であれば、地主に隣地との相談をお願いできる場合もできますので、不動産屋に話をしてみるといいでしょう。

 

購入後に相談するのは遅い!購入前に相談しよう!

 

▼外構費用って結局いくらくらいかかるの?

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現状の用途

土地を見に行ったときに、現在の用途は何かを確認してください。

 

用途が「駐車場」などでコンクリートやアスファルト敷きになっているまま引き渡されると、解体が必要になります。

また、井戸などがあると撤去するか残すかを検討しなければなりません。

 

意外と多いのが全く使われていなくて空き地状態になっており、草木が生い茂っている土地です。

 

もちろんそのままでは建築ができませんので、木の伐採伐根や草刈りが必要で費用がかかります。

土地資料に何も記載がない場合は不動産屋に確認して、どの状況で引渡してもらえるのか確認しましょう。

 

草木が生い茂っていたら「まっさらの状態で引き渡しなら契約します!」とか交渉しても良いかも?笑

 

土地の見極め ~周辺環境確認編~

 

周辺環境までしっかりと確認して、良い土地か悪い土地かを見極めましょう。

 

周辺環境はマップだけで分かる情報もありますし、現地へ行かないとわからないこともあります。

周辺環境で確認するポイントは6個です。

 

実際に近辺を歩いてまわってみると良いよ!

 

スーパー、病院は近いか

利用頻度の多いスーパーが家の近くにあるか、または通勤ルート沿いにあるかを確認しましょう。

 

また、小さなお子様がいる家庭は、急な発熱やケガにより通院する機会が多いです。

評判のいい病院が近くにあるかも事前に確認しておいた方が、住んでから安心でしょう。

 

スーパーが近いとお買い物がラクチンよね♪

 

子供が通学しやすいか

子供目線で土地を考えることも大切です。

特に小学校への通学ルートは事前に確認しておくといいでしょう。

 

物騒な事件も多いから、学校が近いと安心だよね。

 

帰り道に薄暗い路地を通らなければいけなかったり、一緒に帰る友達が少なそうな場所にマイホームを建てると、子供の通学に危険が潜んでいる場合もあります。

 

通学距離は慣れてしまえばどうにでもなりますが、通学の環境は親がしっかり確かめる必要があります。

新しい住宅地などであれば、年齢の近い子供が住んでいる場合が多いので安全性が高いです。

 

ゴミ置き場はどこか

週に2回以上利用するゴミ置き場の位置は非常に大切です。

朝の忙しい時間帯にゴミ出しをしなければいけないので、なるべく近くて清潔感のあるごみ置き場が望ましいです。

 

かと言って「目の前」だとそれはそれで嫌だよね。

 

大型分譲地の場合は、分譲地内のごみ置き場も設置されていますが、そうでない土地は地域や班ごとにゴミ置き場が設置されている場合も多いです。

 

ぱっと見で分からなければ、役所に自分で確認するか不動産屋に確認してもらってください。

また、現地を見たときに近隣住民に会う機会があれば、聞いてみるのもいいでしょう。

 

音やニオイは気にならないか

現地に行かないとわからない情報が、周辺の音やニオイによる影響です。

近隣に店舗や工場があると音やニオイが気になることが多いです。

 

また、隣の家がペットを飼っている場合でも、吠える声が気になるというケースもよく聞きます。

 

目で確認するだけではなく、5感で確認しよう!

 

土日に現地に行くと工場などが稼働していない場合もありますので、様々な曜日や時間帯に現地へ行くことがおすすめです。

 

水ハケがいいか

「土地の水ハケがいいか」確認してください。

雨の日に見に行くことができれば1番いいですが、できない場合は土質を見てみましょう。

 

曇りや晴れの日でも水を多く含んでいるような粘土質の土質だと、水ハケの悪い土地の可能性が高いです。

さらに、土の表面に雑草ではなく、苔のようなものが生えている場合も水ハケが悪いと考えられます。

 

触って「土の質」を確かめてみよう!

 

現地に行ったときに雨が降っていない場合は、土質を見て水ハケの良さを確認しましょう。

 

通勤しやすい立地か

通勤しやすい立地か確かめることも非常に大切です。

 

マップ上で距離だけの確認だけではなく、実際に車を走らせてみてください。

 

すると、信号がないからスムーズに行けると思っていても一時停止が多かったり、大通りに出る場所に信号機がなく中々出られないなどの発見があるはずです。

 

また、土日の昼間は全然車通りがなくても、平日の朝は抜け道になっていて混んでいるなどの、思わぬ発見もあるかもしれません。

 

実際に車を走らせると思いのほか時間がかかるよね。

 

土地の購入を決めるまでに、必ず1回は通勤時間に会社まで車で走ってみてください。

 

22のチェック項目をすべてクリアする土地はない!

 

資料確認編

  1. 仲介手数料
  2. 都市計画区域
  3. 地目
  4. 引き渡しの条件
  5. 設備
  6. 接道

現地確認編

  1. 前面道路の幅
  2. 前面道路の車通り
  3. 日当たり
  4. 道路と土地の高低差
  5. 隣の家の土地との高低差
  6. 電柱の有無
  7. 前面道路に上下水道管の有無
  8. 土地の境界
  9. 隣接地の外構
  10. 現状の用途

周辺環境編

  1. スーパー・病院までの距離
  2. 学校までの距離
  3. ゴミ置き場までの距離
  4. 音やニオイ
  5. 水はけ
  6. 会社までの道のり

 

たくさんのチェックポイントをお伝えしましたが、全てを満たしている土地はありません。

必ず満たしていない点やデメリットもあります。

 

重要なことはデメリットを理解した上で購入を決めているかどうかです。

 

デメリットをわかっていてもその土地を選んだならば、デメリット以上のメリットのあるいい土地だということがわかります。

 

今回は細かい点までチェックポイントをお伝えしましたが、実際は営業マンがチェックして伝えてくれることも多いです。

自分達が良いと思える土地に出会う土地の参考になれば嬉しいなと思います。

 

この記事があなたにとっての土地チェックシートになったら嬉しいです!

 

ぜひ土地探しでいいスタートを切り、満足のいくマイホームづくりを進めていきましょう。

マイホームを夢見るあなたへ伝えたいたった一つのこと

 

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