こんにちは！
注文住宅業界歴6年、きのぴーです。
最近では、頭金を出さずにフルローンでマイホームを購入したいという方も多くいます。
しかし、そのようなことをご両親に相談すると「頭金を貯めてから家を建てなさい！」とアドバイスをもらった方もいるのではないでしょうか。
ご両親が家を建てた約30年前はバブル景気真っただ中ということもあり、住宅ローンの金利が5％を超えていました。
金利5％で3,000万円借入をすると、35年間で払う金額は6,359万円です。
ご両親にとって住宅ローンとは、このようなものという認識があるので頭金を貯めた方がいいと思っているのだと思います。
では、今の時代はどうでしょうか。
マイナス金利政策で住宅ローンの金利はとても低なり、1％前後です。
金利1％で3,000万円借入をすると、35年間で支払う金額は3,556万円です。
30年前と比べてかなりお得に家が建てられますので、「フルローンでもいいや！」と考える人が増えてきているのです。
しかし、金利が1％でも556万円もの利息を払うことになります。
フルローンという選択が正しいかどうか、難しいところですよね。
今回はフルローンと頭金について解説します。
注文住宅をフルローンで購入するのは無謀なのか？
結論からお伝えすると、フルローンは無謀ではありません。しかし、おすすめしません。
また、ハウスメーカー的に頭金0円は無謀です。
わかりにくい表現ですみません。
まず、フルローンが無謀ではないということから解説していきます。
2つのケースに分けて解説します。
ケース1 マイホームに使うための貯蓄がない方
このような方はフルローンを組むことと、数年かけて頭金を貯めるという2つの選択肢があると思います。
この2択なら、フルローンを組むことを選択するべきです。
例えば、2年かけて300万円貯めるという計画を立てるとします。
2年で300万円貯めるということは1ヵ月に12.5万円もの貯蓄が必要になってきます。
それに加えて、月々8万円の家賃を払うと2年間で192万円の支出です。
300万円貯めても192万円家賃で消えていますので実質108万円しか貯蓄ができていません。
2年間も住宅ローンの開始を遅らせるということは、完済の年齢ももちろん遅くなりますし、2年後にまだ低金利が続いているかはわかりません。
この場合は思い切ってフルローンでマイホームを購入しましょう。
ケース2 自己資金50～100万円を持っている方
この方は、50～100万円の頭金を出すか、その貯蓄は取っておいてフルローンを組むという選択肢です。
この場合、頭金で出してもいいですがメリットが少ないので、貯蓄で残しておいてフルローンで組んでもいいと思います。
例えば、金利1％の住宅ローンの場合…
- フルローンで3,000万円借りたとき → 月々の支払い額 84,685円
- 頭金50万円出して2,950万円借りたとき → 月々の支払い額 83,274円(①との差1,411円)
- 頭金100万円出して2,900万円借りたとき → 月々の支払い額 81,862円(①との差3,003円)
フルローンと頭金を出した時で、それほど大きな差がありません。
もちろん35年で考えれば数万～十数万円の金利の差は出てきます。
しかし、ここで頭金を出すよりも、例えばですが車を買う為に残しておいて、カーローンを半分にした方が月々の支払いは圧倒的に楽ですし、その間も貯蓄ができます。
そのようなメリットが考えられる為、ケース2でもフルローンの方がメリットは大きいです。
このように、これから貯蓄をしようと考えている場合や、少額の頭金を出すのであればフルローンで住宅ローンを組んでしまっていいと思います。
そのようにしている方も多くいます。
ハウスメーカーの場合、頭金０円は無謀？
次に、ハウスメーカー的に頭金0円は無謀とお伝えした理由について解説します。
ハウスメーカーとしては契約時の手付金は、そのお客様との契約をより強固にするものです。
ハウスメーカーとの請負契約書の約款には手付金について次のようなことが書いてあります。
「手付金を放棄すれば買主は契約を解除することができる。」（とても大雑把にわかりやすく書きました。）
つまり、ハウスメーカーはお客様が手付金を払わないことを承諾してしまうと、契約解除されるリスクが高まるということです。
お客様が契約を解除したいときに、200万円手付金として支払ったのであればその200万円を失うという大きな損失がありますが、手付金がないということは何の罰もなく解除できてしまいます。
その為、頭金(手付金)0円を承諾するハウスメーカーは少ないと思います。
お客様と営業マンの関係性にはよりますが、どんなに少なくとも5～10万円はお願いされるのではないでしょうか。
その時は無理に拒否せずに従ってください。
ちなみに、一般的に不動産の売買では手付金は本体代金の5％～20％の間で支払うと決められています。
ハウスメーカーは割と手付金について相談に乗ってくれることも多いですが、不動産屋ですと本体代金の5％～20％は手付金として支払うということがしっかり守られています。
その為、ハウスメーカーとの信頼関係を考えるのであれば、理想としては本体代金の10％くらいを手付金としてお支払いすることをおすすめします。
3,000万円の建物であれば300万円です。
さらに、月々の支払いのことを考慮して頭金を出したいという方であれば、300万円頭金として支払うことで、月々の支払いを1万円程減らすことができますので良ければ参考にしてみてください。
私の営業マン時代の経験ですと、先ほど理想としてお伝えした本体代金の10％を手付金としてお支払い頂いた方は、全体の約50～60％のような気がします。
その他の方は、金額をご相談いただいて、5％分頂いた方もいれば、10万円だけ頂いた方もいます。
ハウスメーカー側も契約してもらえるのであれば、金額の相談にはのってくれると思います。
しかし、ハウスメーカーによっては手付金の金額が会社のきまりとして決まっているところもあるようなので事前に確認してみてください。
注文住宅をフルローンで購入するデメリットとリスク
ここまでフルローンは無謀ではないとお伝えしましたが、もちろんデメリットやリスクもあります。
これからお伝えすることが、フルローンをおすすめしない理由です。
デメリット①住宅ローンの審査が厳しくなる
銀行の審査には、資金計画を記入する欄があります。
そこに自己資金0円と書いてしまうと、銀行からの信用度が下がり、借入額が思ったほど伸びない可能性があります。
銀行としても、貯蓄がない方よりも、しっかりと貯蓄している人の方が信用できますので、ある程度頭金を支払った方が融資を受けやすくなります。
デメリット②諸費用が借りられない場合がある
住宅購入には本体代金の他に様々な諸費用が掛かってきます。
銀行によっては、その諸費用分は融資できないという決まりがある場合もあります。
そのような場合、頭金がないとそこの銀行では借入ができないので、別の銀行で借りなければなりません。
第1候補の銀行で借入ができない可能性がありますので、デメリットとしてあげさせてもらいました。
デメリット③金利が上昇した時にリスクがある
もちろんですが、お金を借りるということは利息が発生します。
借入当時はこの利息額であればフルローンで組んでもいいやと思っていたとしても、その金利がずっと続くわけではありません。
金利が上がればもちろん利息額も増えていきますので、借り入れた時に考えていた利息よりも高い額を払うリスクがあります。
このリスクを回避したい方は全期間型固定金利（フラット35）を選んでもいいと思います。
デメリット④オーバーローンになっている可能性がある
オーバーローンとは、自分達の本来支払える金額を超えた住宅ローンを組んでしまっている状態のことです。
当たり前ですが、フルローンを組むと月々の返済額は上がります。
その月々の支払額が無理のない支払いであれば問題ないですが、無理のある金額だとその後の生活が苦しくなってしまいます。
それでは、せっかくマイホームを購入しても意味がありません。
もし、前半でお話した「ケース1」のように頭金がなくフルローンで建てたい場合でも、オーバーローンになりそうであればしっかりと貯蓄をしてから建てるか、ハウスメーカーの価格帯をもう少し下げて検討してみましょう。
まとめ
最近よく耳にするフルローンについてお伝えしました。
頭金がなくても住宅が購入できる時代になってきていますので、若い方やなかなか貯蓄ができない方でもマイホーム購入に踏み切りやすくなっています。
しかし、デメリットやリスクを考えるとやはりおすすめはできません。
注文住宅では、金額が高額になることも多いのでデメリットやリスクがさらに高まります。
フルローンで住宅ローンを組むときは、必ずご自身のメリットやデメリット、さらにローンを組んでからの返済生活をしっかりとシミュレーションしてから判断してください。
慎重に検討したうえで、無理のない住宅ローンを組みましょう。
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