死ぬまでに返しきれるか！？住宅ローンの返済期間は最長で50年！

みなさん、こんにちは！

テンションあげてこーぜ！どうも、きのぴーです。

さて今回は「住宅ローンの返済期間」についてのお話しです。

 

住宅ローン35年を超えた！住宅ローン50年とは…？

本気で住宅ローンを組んでマイホームを取得しようとする時、住宅ローンの返済期間の設定には相当に迷います。

ネットの情報においても「住宅ローンは最長で組んだ方が良い」という意見もあれば、「可能な限り短い期間にしておいた方が良い」とする意見もあり、ますます迷いは深みにはまっていってしまいます。

少し前まで、「住宅ローンの最長は35年」と言われていました。

現在でも多くの銀行で扱っている住宅ローンは返済期間の最長は35年とされています。

なぜ35年で横並びなのかその理由は定かではありませんが、見事にどの金融機関でも住宅ローンは最長35年でした。

しかし、最近では50年もの超長期の住宅ローンの取り扱いが始まっています。

公的な面が色濃く残る住宅金融支援機構、その機構がバックにつく「フラット」系の住宅ローンでも「フラット50」という名称で最長50年払いの住宅ローンが存在します。

そこで、「最長50年の住宅ローン」の特徴と、メリット・デメリットをまとめてみました。

必ず迷うであろう返済期間を決定するときに参考にしてください。

 

まずは「フラット」ローンについて学ぼう！

マイホームを手に入れるために住宅ローンの利用を考えた場合、現在ではやはり住宅金融支援機構が提供する「フラット」系の住宅ローンを軸に考えるのが普通だと思います。

フラット系住宅ローンの一番の特徴は、その名前の由来でもある「金利が変動しない=フラットである」ということにあります。

また、申し込み等は普通に銀行で申し込むことになるのですが、実際にお金を用意してくれるのは住宅金融支援機構という組織であり、今では公的なローンとは言えませんが、公的ローンに近いものになります。

住宅ローンのことを考えたことのない方にとっては不思議に思うかも知れませんが、一般的に住宅ローンは契約後もその金利が変動します。

銀行などの金融機関にしてみれば、5年後10年後の金利の予測なんて誰にもできませんから、35年などの長期にわたり金利を固定することには非常に大きなリスクがあります。

ですから、住宅ローンを契約して支払が始まったあとも金利が変動して行くことが普通のことでした。

金利がどんどん下がっていく世の中であれば変動金利でも良いのですが、金利上昇局面に入ったときに変動金利型の住宅ローンを組んでしまっている人たちの心労は計り知れません。

「一度契約したら払い終わりまで金利が変動しない」という安心感は何ものにも代えられません。

フラット系住宅ローンの一番の特徴は、金利が変動しないということですが、そのほかの特徴としては建物の性能に若干の縛りがでてきます。

そんなにハードルが高いわけではありませんから、建物設計時に困ることはないと思いますがある程度の性能がないと融資してもらえません。

 

「フラット50」で返済期間を長くすることのメリットデメリット

住宅ローンを考えた場合、一番気になることは「本当に返していけるのだろうか？」ということではないでしようか。

借りた額と毎月の返済額の関係は、普通の電卓では計算することができません。

いままで車のローンくらいしか経験したことのない方にとって何千万円ものローンと毎月の返済額との関係はなかなかイメージすることが難しいです。

 

簡単にシミュレーションしてみよう！

では実際に「フラット35」を利用した場合と、「フラット50」を利用した場合で返済額を試算してみましょう。

ボーナス時加算などを考えないとして計算すると、毎月の返済額は...約87,500円。

同じ額を借りても金利が高くなれば毎月の返済額が増える、ということはほとんどの方がイメージできると思いますが、同じ額で同じ金利だった時に返済期間が伸びると毎月の返済額がどうなるのか、イメージしずらいのではないでしょうか。

では、返済期間を変えてシミュレーションしてみましょう。

フラット50の場合、毎月の返済額は、約66,500円になりましたね。

返済期間が35年から50年に15年伸びると、返済額は約24%下がります。

毎月の返済額が下がるということは、一見良いことのように見えますが、返済の総額でみると...

35年返済の場合の返済総額は約3,675万円。

50年返済の場合は約3,990万円にもなります。

返済期間を15年延ばすと、315万円も多く払わなければなりません。

返済期間を長期化する一番のメリットは、月々の返済額が低く抑えられることであり、デメリットは返済総額が増えることにあります。

 

退職金で繰り上げ返済は危険？

もしあなたが30歳の時に50年ローンを組むとした場合、80歳まで払い続けることになります。

実際にこのようなローンを組むことは不可能ではありません。

では退職後にまでローンが残るのになぜ銀行などの金融機関はお金を貸してくれるのでしょうか？

それは、退職金で清算することを目論んでいるからなのです。

老後の生活の一番の助けとなる退職金を住宅ローンに持っていかれたのでは、マイホームがあっても老後の生活は大変になります。

このことも、返済期間を延ばす場合の考えておかなければならないデメリットの一つです。

 

返済期間は何年くらいだったら安心して返せるのか

住宅ローンの返済期間を考える場合、一番のポイントは「何歳まで働くのか」ということ。

現在ではまだ60歳定年が多いのかもしれませんが、近々65歳定年が普通になるのかもしれません。

その定年までに払い終わるようにローンの返済期間を設定するのが、一応「安心」と言えると思います。

しかし、終身雇用というものが崩壊しかけている日本において、勝手に「65歳定年」と考えても実際に働けるかどうかは不透明です。

65歳定年と決めてローンを組んだなら、意地でも払いきるというたくましさも必要なのかもしれません。

 

返済期間は途中で変更できるのか？

35歳で35年ローンを組むと、払い終わりが70歳。

50年ローンだと85歳になってしまいます。

一度組んだローンは、そのまま真面目に払っていかなければならないのでしようか？

もちろん、借りたお金は返さなければなりません。

その借金を踏み倒すことはできないのですが、返済期間については短縮することが可能です。

「繰り上げ返済」という手法が住宅ローンではよく用いられています。

 

繰り上げ返済で上手にローンと付き合おう！

ボーナスなどで多少家計に余裕がある場合、ある程度まとまったお金を繰り上げ返済として住宅ローンに充当することが可能です。

実はこの「繰り上げ返済」、その効果は絶大です。

繰り上げ返済のルールは金融機関によって多少ルールが異なりますのであくまで一般論としてですが、繰り上げ返済をすると手数料は発生しますが金利等は発生しないため繰り上げ返済した額のほとんどが借金の返済に充てられます。

その場合、返済期間を変えずに借金が減った分毎月の返済額を減らすこともできますが、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くすることもできます。

すでに書きましたが、退職時に退職金で残りの住宅ローンを返済してしまうのも、繰り上げ返済の一つになります。

これから子育てが本格化するような家庭を想定した場合、子育て期間中は子育て側にお金がかかります。

しかし、子育てがひと段落すれば多少資金に余裕が出てくることが考えられます。

ですから、50年ローンなどの長期のローンを組んで、毎月の決められた返済額を少しでも低く抑え、家計に余裕ができてきたら積極的に繰り上げ返済をして定年までに払い終えるという手法も考えられます。

 

予備知識：住宅ローンの「借り換え」とは？

また、住宅ローンの場合「借り換え」という方法も良く検討される手法です。

今、借りている住宅ローンより良い条件の住宅ローンがあった場合、新たに契約する住宅ローンで今ある住宅ローンを一括返済してしまうような手法です。

この場合、通常は返済期間をそのまま引き継ぐのですが、そこは民-民の取引ですので交渉の余地はあります。

返済期間を長くしたり短くするような条件の住宅ローンに借り換えすることも不可能ではないでしょう。

 

まとめ

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

みなさんがよく耳にする「フラット35」は35年ローン。

そして新たに登場した最長の「フラット50」は50年ローン。

フラット50の場合、利子が長くつく分、支払い総額が増えてしまうというデメリットがありましたね。

ただ、毎月の返済額が抑えられるため、月々の家計の負担を減らせる点が最大のメリットがあります。

また、「繰り上げ返済」を利用して返済期間を短縮することで、毎月の返済額を減らすことができるメリットもありました。

「フラット50」の良し悪しはあなたのライフプラン次第。

まずはご自身の人生で、出費が多い時期を考えてみましょう！

その結果、出費が落ち着いた頃にボーナスや、退職金、節約しながら貯めた貯金などで、どんどん繰り上げ返済をできそうな方は、フラット50を選択肢にいれてみてはいかがでしょうか？

「住宅ローン=返済期間35年」という今までの常識にとらわれることなく、返済期間の設定を上手に利用してマイホームの取得に挑戦してみてくださいね！

 

住宅ローンのおすすめランキングや比較のポイントはこちらの記事で詳しく解説されています。

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