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長期優良住宅のメリットは?認定の基準も分かりやすく丁寧に解説

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こんにちは!注文住宅業界歴6年、きのぴーです。

 

マイホームの建築を検討中なら、「長期優良住宅」という言葉はよく目にするはず。

「なんだか難しそう…」、そう思っている人も多いかもしれません。

この記事では、家を建てる前にぜひ知っておきたい、長期優良住宅のメリットと認定基準を分かりやすく解説します。

ぞう
国も推奨している長寿命住宅だ!

 

長期優良住宅とは?

長期優良住宅とは「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良住宅」のこと。

2009年に施行された「長期優良住宅の促進に関する法律」の基準にそって、国が認定を行います。

「長い期間、快適・安全に住める家」の普及をうながし、売却される場合にも中古住宅としての資産価値が評価されるように、というねらいの制度です。

らいおん
長期優良住宅に認定された住宅は売却時にも資産価値が評価されて高く売れるんだ!

 

長期優良住宅の法律ができた背景には、日本の住宅の寿命の短さがあります。

日本の一戸建て住宅の寿命は平均すると約30年。一方、アメリカは55年、イギリスは77年です。

国民の住居費の負担を減らすためにも、地球環境のためにも、「造っては壊す」の社会から、質の良い住宅をきちんと手入れして長く使う社会へ方向転換したいという国の方針が反映された制度と言えます。

法律ができてから10年ですが、現在日本で新築される一戸建て住宅の4戸に1戸は長期優良住宅の認定を取得しています。

 

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅の一番のメリットは、「長い期間、快適・安全に住める家」が手に入るということです。

一般の住宅は建築基準法に従って設計されますが、長期優良住宅は、耐震性能や劣化対策など、建築基準法よりも厳しい基準を満たしています。

また長期優良住宅という国の「お墨付き」をもらっているので、住み替えなどで家を売却する場合でも、中古住宅としては値崩れしにくく、買い手もつきやすくなります。

 

このような住宅としての価値が高いというメリットに加えて、長期優良住宅のさまざまな優遇・支援策が利用できるというメリットもあります。

なお優遇・支援策は、入居日や申し込みなどの期限が決められ、国の予算枠がなくなると終了するものもありますのでご注意ください。

うさぎ
長期優良住宅の基準を満たすような高性能の住宅を建てるためには、その分費用が掛かるんだ!でも国が補助金を出しているから安心なんだね。

 

【長期優良住宅の優遇・支援策】

1. 税制の優遇

A、Bは2021年12月末までの入居が対象

C、D、Eは2020年3月末までに新築された住宅が対象

*制度の詳細や要件については国土交通省のページでご確認ください。

国土交通省 認定長期優良住宅に関する特例措置

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000022.html

 

A 所得税(住宅ローン減税):控除対象限度額の引き上げ

控除対象限度額 一般住宅4,000万円→長期優良住宅5,000万

控除率1.0%、控除期間10年間(増税支援+3年)

 

住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1%の金額が所得税から控除される制度です。所得税から控除しきれない場合は、一部住民税からも控除が可能です。

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一般住宅の年間控除額の上限は4,000万円×1%で40万円、10年間の最大控除額は400万円。長期優良住宅の場合は、年間控除額の上限は50万円、10年間の最大控除額は500万円になります。必ず500万円控除されるわけではなく、実際の借入額に応じた控除になるので、借入額が少ない場合は長期優良住宅にしてもメリットがないこともあります。納税額が控除額を下回る場合も同様です。

なお消費税10%適用で住宅を建築した場合、住宅ローン減税の控除期間が3年延長になりました。延長した3年で増税分の2%を還元するねらいです。長期優良住宅の場合、11年~13年目については、年末の住宅ローン残高(上限5,000万円)の1%または住宅取得価格(上限5,000万円)の2%×1/3のどちらか小さい方の額が控除できます。

 

B 所得税(投資型減税)

標準的な性能強化費用相当額(上限650万円)の10%を、その年の所得税額から控除

標準的な性能強化費用=床面積×43,800円

 

標準的な性能強化費用とは、長期優良住宅にするために余分にかかった費用のこと。実際にかかった費用ではなく、床面積に単価をかけて簡易的に計算します。床面積100㎡であれば、100×43,800×10%=438,000円が控除金額です。控除期間は1年のみですが、その年の所得税から控除しきれない場合は、翌年の所得税からも控除できます。

この投資型減税は長期優良住宅のみが対象の制度で、住宅ローンの有無に関わらず利用できますが、住宅ローン減税との併用はできません。金額的には住宅ローン減税の方が、メリットが大きいので、住宅ローンを組む場合は住宅ローン減税を利用した方がいいでしょう。

 

C 登録免許税:税率の引き下げ

所有権保存登記 一般住宅0.15% → 長期優良住宅0.1%

所有権移転登記(戸建て住宅)一般住宅0.3% → 長期優良住宅0.2%

 

不動産の登記の際に支払う登録免許税。住宅を新築したときに必要な所有権保存登記と、住宅の売買や相続のときに必要な所有権移転登記の税率が引き下げになります。

 

D 不動産取得税:課税標準からの控除額の増額

控除額 一般住宅1,200万円 → 長期優良住宅1,300万円

*不動産取得税=(課税標準-控除額)×3%

 

住宅を新築した時に支払う不動産取得税の控除額が増額になります。

 

E 固定資産税:1/2軽減の減税措置期間の延長

減税措置期間(戸建て)一般住宅3年間 →長期優良住宅5年間

 

不動産を所有していると毎年支払わなくてはならない固定資産税。住宅を新築すると固定資産税が1/2になる減税措置期間が、3年から5年間に延長になります。

はむすたあ
お金のサポートがスゴイ!これならむしろ長期優良住宅を建てた方が経済的にメリットがあるかも!

 

2. フラット35の優遇

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」でも、さまざまな優遇が受けられます。

らいおん
固定金利住宅ローンで超有名なフラット35でも優遇が受けられるんだ!

▼フラット35…分かっているようで分かっていない方も?

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「フラット35S」が利用できる

質の高い住宅を対象に、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」が利用できます。

フラット35S 金利引き下げ期間 当初10年 金利引き下げ率 ▲0.25%

 

2019年10月現在、フラット35の融資率(住宅購入金額に対する借入金額の割合)9割以下の最多金利は1.11%。フラット35Sなら、当初10年は0.86%で借りられます。仮にこの金利で3,000万円を35年返済で借り入れた場合、金利の引き下げがないフラット35と比較すると、返済金額は約70万円少なくて済みます。

2020年3月31日までの受付分に適用されますが、締め切り前でも本年度の予算枠がなくなると終了します。終了の場合は事前にフラット35のサイトで発表されます。

フラット35 https://www.flat35.com/index.html

 

「フラット50」が利用できる

返済期間36年~50年のフラット50が利用できます。

 

「金利引き継ぎ特約」が利用できる

通常、住宅ローンの支払い中に住宅を売却する場合は、売却で得たお金でローンの残債を返済し、購入者は新規で中古住宅購入のための住宅ローンを組むことになります。

「フラット35」「フラット50」の返済中に長期優良住宅を売却することになった場合、「金利引き継ぎ特約」を利用すると、住宅の購入者にローンを引き継ぐことができます。ローンの残債、金利や返済期間は、そのまま購入者に引き継がれます。金利の動向にもよりますが、もし新規に住宅ローンを組むより安い金利を、中古住宅の購入者に引き継ぐことができれば、売却にもプラスの材料になります。

なお、特約の利用には購入者の同意や審査が必要です。

にわとり
長期優良住宅なら低金利で借りられるし、返済期間を35年以上で設定することができるようになるんだ!

 

3. 地震保険料の割引

長期優良住宅は建築基準法より厳しい耐震性の基準があります。基準をクリアする方法はいくつかありますが、以下に該当する場合は地震保険料の割引が受けられます。

  • 耐震等級2 割引率30%
  • 耐震等級3 割引率50%
  • 免震建築物 割引率50%

1,000万円の保険金額に対して1年間に支払う地震保険の保険金額は、一番高い東京、千葉、神奈川、静岡の木造住宅の場合38,900円。30%引きなら、年間1万円程度の節約になります。

詳しくは、地震保険の商品を扱う損害保険会社に問い合わせましょう。

 

4. 補助金が利用できる

地域の中小工務店が建築する木造の長期優良住宅であれば、「地域型住宅グリーン化事業」という補助金が利用できます。ただし、あらかじめこの補助金にエントリーして採択されたグループに所属している住宅会社が工事を行なうなどの条件を満たす必要があります。

採択されたグループは「地域型住宅グリーン化事業」のサイトなどにも掲載されています。

地域型住宅グリーン化事業 http://chiiki-grn.jp/

長期優良住宅(木造)補助実績中小工務店検索サイト http://builder.chiiki-grn.jp/

 

  • 補助金額は補助対象経費の1割以内、かつ住宅1戸あたり最大110万円。
  • 地域材の使用や3世帯同居の要件を満たせば20~30万円を上限とした加算あり。
  • 2020年3月末までに完了報告が必要。
しばいぬ
地場の工務店に建ててもらうなら絶対に利用するべき制度だ!でも2020年3月末までに完了報告が必要…。

 

長期優良住宅の認定基準とは

ここまでは「長期優良住宅の基準を上回る建物を建てた場合、どのような優遇が受けられるのか?」について解説しました。

では「どのような基準を上回れば長期優良住宅として認定されるのか?」について、ここからは解説していきます。

 

長期優良住宅には、以下のような性能が必要とされます。

  • 構造や設備が長持ちする
  • 居住環境への配慮がある
  • 一定以上の面積がある
  • メンテナンスの計画が決まっている

 

この性能を満たすために、具体的な9項目の認定基準が決められています。このうち2項目は共同住宅のみに適用される基準で、戸建て住宅への適用はありません。

実際に長期優良住宅の認定を受けるには、認定基準について性能評価機関の審査を受けた後、所轄行政庁(役所)に申請します。手続きは、工務店やハウスメーカーが工事の着工前に行います。

ぱんだ
一般的な戸建て住宅で長期優良住宅の条件を満たすためには、7つの項目をクリアしなければいけないということだ!

 

【長期優良住宅認定基準】

*基準の中に出てくる「住宅性能表示制度」とは住宅の性能を表示するために国が定めた共通ルールです。

 

1.劣化対策

構造躯体を長持ちさせ、長期間使用するための対策です。構造躯体とは家を支える柱や梁などの骨組みの部分。木造住宅の場合、以下の条件をすべて満たす必要があります。

  • 住宅性能表示制度《劣化対策等級3》
  • 床下空間33cm以上
  • 床下空間、小屋裏空間の点検口設置

住宅性能表示制度の劣化対策等級3とは、劣化対策の最上級の等級で、通常のメンテナンスのもとで、少なくとも3世代、100年以上使用できることを想定しています。土台や骨組、地盤についてのシロアリや腐りを防ぐ防腐防蟻措置、水まわりの防水措置、基礎高さ、床下の防湿・換気、小屋裏の換気、構造材の材料などについて基準をクリアする必要があります。

床下空間の高さや点検口などは、床下や天井裏に人間が入って、点検やメンテナンスを行なうために必要になります。

▼長期優良住宅でなくても、シロアリ対策は必須ですよ。

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2.耐震性

100年に1度程度の、非常にまれにおきる大地震に対しても、改修して住み続けられることを想定し、損傷を少なくすることが求められています。

具体的には、次の3つのうちのどれかに当てはまる必要があり、それぞれ構造計算によって確認を行います。

  • 住宅性能表示制度《耐震等級2》以上

建築基準法レベルの1.25倍の地震力でも倒壊しないことが求められています。壁の位置や量、床の強度、接合部、基礎についてチェックします。

  • 住宅性能表示制度《耐震等級1》かつ、層間変形角 1/100以下(木造の場合1/40以下)

耐震等級1は建築基準法レベル。層間変形角とは地震の時に各階の変形の高さに対する割合のことです。

  • 免震建築物

免震建築物とは、ゴムなどの免震部材によって建物の揺れを抑える構造です。

▼「免震」って知っていますか?「耐震」「制震」の仲間です。

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3.維持管理・更新の容易性

設備や内装は構造躯体よりも寿命が短いので、清掃、点検、修理、交換などのメンテナンスがしやすいことが求められています。住宅性能表示制度の最高等級である《維持管理対策等級3》を満たす必要があります。具体的な内容は、改修の時に構造体を壊さなくても済むように、コンクリートに配管を直接埋め込まない、掃除口や点検口をつけるなどです。

 

4.省エネルギー性

断熱性能など、省エネルギー性の確保が必要です。具体的な基準は、省エネルギー基準に基づく住宅性能表示制度の最高等級《断熱等性能等級4》。これは住宅を断熱材で包み、高い水準の断熱性能を実現するための基準です。場所ごとの断熱材の厚みなどを定めた「仕様規定」と、計算によって家全体の断熱性を確認する「性能規定」があり、どちらかで基準をクリアします。必要な仕様や性能値は地域によって異なります。

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5.居住環境

地域の環境の維持や、向上に配慮したものであることとされています。地域の景観や環境と調和する住宅であるかどうかを、地区計画や景観計画、条例などに照らし合わせて所轄の行政庁が審査します。

 

6.住戸面積

長年にわたり快適に暮らせるように、最低床面積が決まっています。一戸建て住宅の場合は延べ床面積75㎡以上なおかつ、少なくともひとつの階の階段部分を除いた面積が40㎡以上です。

ただし地域ごとの実情を考慮して、所管官庁がこの基準とは別に必要面積を定めることができます。

 

7.維持保全計画

将来を見据えた、定期的な点検・補修の計画の作成が必要です。柱や梁など構造耐力上主要な部分、屋根や壁の防水など雨水の侵入を防止する部分、給水・排水の設備について、点検の項目や時期を決め、少なくても30年間のメンテナンス計画を作成します。点検の間隔は10年以内、台風や地震の時は臨時の点検を行い、問題があれば調査や補修をします。

 

8.可変性(共同住宅のみ)

ライフスタイルの変化に対応できることが求められています。

 

9.バリアフリー性(共同住宅のみ)

将来的に車椅子対応などのバリアフリー改修に対応できるように、共用部分のスペースを確保することが求められています。

 

まとめ

長期優良住宅のメリットと認定基準、いかがでしたか?

認定基準は専門的な内容も多いですが、施主としてはおおよその内容を理解しておけば大丈夫です。

長期優良住宅を標準仕様にしている一部のハウスメーカーなどを除けば、長期優良住宅の建築費は、普通の住宅よりコストアップします。ある程度長期優良住宅の実績がある住宅会社なら、標準仕様のどこを変更すれば認定が取得できるか、どれくらいコストアップするかを、きちんと説明してくれるでしょう。長期優良住宅のメリットと照らし合わせて、じっくり検討することをおすすめします。

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  • この記事を書いた人
きのぴー

きのぴー

注文住宅にかかわる仕事に就いて7年。わたしは思います。「注文住宅に関するアレコレは難しく書きすぎ…もっとわかりやすく説明できるでしょうが!」と!当サイト「チューモンズー」は、注文住宅に関するあらゆることを動物たちと一緒に楽しく学べるお役立ち情報サイトです。記事の中にはかわいい動物たちがたくさん登場していて、分かりやすく楽しく読んでいただけます!ゆっくりしていってくださいね♪

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