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住宅購入費用は両親から支援してもらうのが最強!甘えてみよう

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こんにちは!きのぴーです。

 

マイホームを購入することが決まったら、自分の貯金がいくらあるか確認することは、資金集めの第1歩です。

自己資金が多いことは、借り入れ金額が少なく済むため、支払う利息も減らすことができます。

もっと貯金をしておけばよかったと後悔してしまう理由は、このことと言えるでしょう。

 

では、自己資金を増やすことができなければ、住宅ローンに頼るしかないのでしょうか。

自己資金とは、自分の貯金だけでなく、両親から援助を受けた資金もプラスすることができます。

両親に頼るなんて…と思うかもしれませんが、実は両親も過去に家を買ったときには支援してもらっており、自分の子供にも!と考えていることはよくある話です。

このご時世、現役で働いている子供世代より、親世代の方がお金にゆとりがあるとも言われています。

きりん
住宅購入のタイミングでご両親から資金援助を受けている人、実はかなり多いんです!

 

しかし、何千万円という単位で援助を受ける場合、何も対策しないでいると、多額の贈与税がかかってしまうかもしれません。

そうならないためにも、住宅購入のときに使える税制について知っておく必要があります。

今回は、知らなかったでは済まされない!!

両親から資金援助を受ける上での節税対策と手続きの注意点についてお伝えします。

 

住宅購入費用を両親が支援してくれるなら!贈与税を減らす方法について

はじめに贈与税について、贈与税とは、個人からお金をもらったときにかかる税金です。

暦年課税の範囲内=110万円までであれば、支払う税金は発生しませんが、それ以上のお金を受け取るとなると、そのままでは税金がかかってしまいます。

110万円以上の金額を受け取る場合は、まず、税金を減らすための制度がないか調べることから始めましょう。

さて、両親からの贈与資金の場合、「住宅取得等資金の贈与の特例」と「相続時精算課税」という2つの制度があります。

ここでは、それぞれの制度の概要と違いについて見ていきたいと思います。

らいおん
聞いたことない単語がいっぱい出てくるけど、難しくないよ!

 

まず、住宅取得等資金の贈与の特例(以下、贈与の特例と表記)とは、両親や祖父母から住宅を購入するための資金としてお金を受け取ったときに使える制度です。

「一般住宅」を購入するなら合計2,500万円まで、「省エネ性または耐震性を満たす住宅」(以下、省エネ住宅)なら合計3000万円までが非課税となります。

ぱんだ
「省エネ性または耐震性を満たす住宅」以外を「一般住宅」と言うよ。もちろん注文住宅でも「住宅取得等資金の贈与の特例」は適用されるよ!

省エネ住宅であることを示すためには、「建築住宅性能評価書」、「住宅性能評価書」のいずれかか、「長期優良住宅に係る認定通知書」+「認定長期優良住宅建築証明書」または「住宅用家屋証明書」のいずれかが必要になります。

これらの書類の中に、省エネルギー対策等級が4、耐震等級が2または3、免震建物であることが記載されているかがポイントです。

あらかじめ不動産業者に確認をとっておくと安心です。

 

もう1つは、相続時精算課税で、両親から受けた贈与から2500万円まで控除できる制度です。

この制度は、贈与の特例と違って、非課税(もともとかかるものをかからなくする)ではなく、控除する(かかる税金から差し引く)という方法です。

贈与者1人に対してそれぞれ控除ができるため、父と母それぞれ2500万円ずつ最大5000万円まで控除することができます。

贈与を受けた時点で贈与税はかかりませんが、親の死後、相続金額に加算して、相続税として支払う必要があります。

贈与税より低い税金である相続税に代えることができますが、無税というわけではありません。

また、この制度を使うと暦年課税の制度が使えず、年間110万円以下の受け渡しであっても、課税の対象となるので注意が必要です。

 

住宅購入費用を両親が支援してくれるなら!使える制度の組み合わせについて

では、贈与の特例と相続時精算課税の制度をどのように使うのがよいのでしょうか。

相続人との関係や人数、贈与される金額など、さまざまな要素によって結果が変わりえるため、一概にどちらが得と言うことはできません。

しかし、相続人や相続財産を仮定してシミュレーションしてみることは可能です。

 

組み合わせとして、①暦年課税+贈与の特例と②相続時精算課税+贈与の特例を併用する2つのパターンを挙げることができます。

まず、①暦年課税+贈与の特例を使って、両親から3000万円の資金援助を受けた場合、一般住宅では(暦年課税)110万円+(贈与の特例)2500万円=2610万円まで非課税となり、差額390万円が課税対象になります。

贈与税率と控除金額を適用すると、支払う贈与税金額は(390万円×15%)-10万円=48.5万円です。

もし、省エネ住宅を購入する場合は、非課税枠が3000万円までアップするため、110万円+3000万円=3110万円までが非課税となり、贈与税として支払う金額はありません。

 

次に、②相続時精算課税+贈与の特例を使った場合はどうでしょうか。

ここでは、わかりやすく父親から3000万円を受け、母親からの支援はないものとします。

一般住宅では、(相続時精算課税)2500万円+(贈与の特例)2500万円=5000万円まで、省エネ住宅の場合は、同様に2500万円+3000万円=5500万円まで贈与税が発生しないため、どちらにせよ、物件を購入した時点で支払う税金はありません。

しかし、相続時精算課税で控除した2500万円については、相続時に支払うため、この制度が有利かどうかは、相続が完了したときのことを考えなければなりません。

そこで、仮定として、上記①と②のパターンで、贈与を受けた後に父親が亡くなり、相続人である母親と子2人が4000万円の相続を受けた場合について考えたいと思います。

なお、ここでは一般住宅を購入したときのみに省略してお伝えします。

 

まず、①暦年課税+贈与の特例を受けたのちに相続が発生した場合、贈与税は先述の通り48.5万円の贈与税がかかりますが、相続税については、基礎控除額があるので、3000万円+600万円×(法定相続人の人数)3=4800万円を4000万円から差し引くことができます。

よって、相続を受けても相続税はかからないという結果になります。

次に、②相続時精算課税+贈与の特例を受けたのち相続が発生した場合、対象となる相続財産は4000万円に相続時精算課税分の2500万円が加算された6500万円となります。

基礎控除額を差し引くと、1700万円が課税金額となり、相続割合は妻が1/2で850万円、子がそれぞれ1/4の425万円です。

これに対し、妻は配偶者控除として1億6千万円を差し引くと、相続税はかかりません。

一方、子には10%の税率がかかるため、それぞれ42.5万円が相続税として支払う金額になります。

この条件で考えると、①の暦年課税+贈与の特例を使って、省エネ住宅を購入した場合には全く税金がかからないということがわかります。

らいおん
条件や要素次第で手元に残るお金が全然違うから、額が大きい場合は税理士さんに相談してみよう。

 

住宅購入費用をご両親から支援を受ける場合の手続きについて

住宅購入のための非課税枠や控除の制度をうまく使うのであれば、物件や住宅ローンの手続きで両親と一緒に署名などする必要はありません。

ただし、住宅ローンの申込書には資金調達の内訳を書く部分があるため、審査にて両親からの贈与だとわかれば、税金対策をしているか聞かれることがあります。

どの制度を使うのか、きちんと答えられるようにしておくことが大切です。

審査が降りたら、援助資金を現金ではなく、振込みにて受け取るようにしましょう。

その後は、通常通りの住宅ローンの手続きを踏んで、融資実行、引き渡しの流れです。

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住宅を購入した翌年の2月〜3月は、住宅ローン控除だけでなく、今回受けた贈与資金についての確定申告を行います。

申告には、戸籍謄本や登記簿謄など準備するのに時間がかかる書類がいくつかあるため、早めに整えておくことがポイントです。

一方で、両親からお金をもらうのではなく、借りるのであれば、贈与にならないのではと考える方もいるかと思います。

確かに、借りるだけなら贈与に当たりませんが、親子関係とはいえ、きちんと書面を交わすことが大切です。

借用証書や金銭消費貸借契約書として、借りる金額、返済期間、返済金額、返済日、利息など住宅ローンの契約書にあるような内容で作成しましょう。

フォーマットに困ったら、専用の書式が売っています。

また、返済は現金ではなく、振込みにすることで履歴を残しておき、税務署から質問があったときに説明できるようにしておくと安心です。

らいおん
親子間であってもお金の貸し借りはしっかり書面を残すことが大切!税務署にしっかりエビデンスを示せるようにしておこう。

 

まとめ

税金の「控除」や「非課税」という仕組みはとても複雑でわかりずらいものだと思います。

慣れていないと考えているうちに混乱してきてしまうこともあるかもしれません。

また、相続時精算課税は、親の死後まで考えた上で試算しなければならず、金額も変わり得るため、なかなか実態にあった数値を出すのは難しいものがあります。

では、効率よく調べるためにはどうしたらようでしょうか。

 

まず、1人で完璧にしようとせず、税金の知識がある場所に聞きながら、随時取り次いでもらうことがポイントです。

例えば、住宅購入に関わる、銀行の担当者や不動産業者、司法書士であれば、案件を通じたノウハウを聞くことができるはずです。

また、FPの資格を持っている方も、税金に関する基礎知識を持っています。

そして、確実性を求めるなら、所管の税務署か税理士を紹介してもらって相談するようにしましょう。

 

最後に、なかなか周囲に聞きづらい援助資金の金額についてお伝えするとすれば、両親から受ける援助資金の相場は物件価格の10%〜30%くらいと言えます。

また、物件価格の半分以上を自己資金で賄い、残りを住宅ローンで用意する方は贈与を受けていることがほとんどです。

その割合は10件に1件くらいで、中には1000万円以上の贈与を受けている方もいます。

いずれにせよ、両親から資金援助を受ける場合は、暦年課税を越えた金額の贈与であると言えます。

マイホームを購入することは、人生で何度とない大きな買い物です。

住宅ローンを組むことは、最大35年間の時間を費やして借金を返済することになります。

両親から資金を援助してもらえることは、良い物件を購入でき、返済も楽にできるチャンスです。

そのためには、両親が考える時間を持てるよう、早めに相談することが大切です。

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  • この記事を書いた人
きのぴー

きのぴー

注文住宅にかかわる仕事に就いて7年。わたしは思います。「注文住宅に関するアレコレは難しく書きすぎ…もっとわかりやすく説明できるでしょうが!」と!当サイト「チューモンズー」は、注文住宅に関するあらゆることを動物たちと一緒に楽しく学べるお役立ち情報サイトです。記事の中にはかわいい動物たちがたくさん登場していて、分かりやすく楽しく読んでいただけます!ゆっくりしていってくださいね♪

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