こんにちは！きのぴーです。
住宅ローンを借りてマイホームを購入したら、いよいよ返済の始まりです。
特に手続きをしない限り、当初の契約通りに返済は進んでいきますが、必要があれば途中で変更契約を交わしたり、銀行を変えたりすることができます。
何か得することがあれば、工夫してみたいと思う方は多いのではないでしょうか。
返済中の変更として1番ポピュラーなのが「繰上返済」です。
繰上返済をすることで、その後の返済額を減らしたり、期間を短くしたりして今後の返済を楽にすることができます。
一方、今借りている残高はそのまま、他の銀行に借り入れ先を変更することを「借り換え」と言います。
別途諸費用がかかりますが、全体的に条件がよければ、総返済額が安くすむかもしれません。
しかし、このように一見メリットを受けるためにやっていることでも、やり方によっては損をしてしまうことがあります。
今回は、これから借り換えや繰上返済について考えている方必見！
失敗の理由から失敗しないためのポイントについてお伝えしたいと思います。
借り換えで失敗してしまう理由について
借り換えや繰上返済での思わぬ落とし穴をご紹介。
まずは、借り換えで失敗する主な理由を3つ紹介したいと思います。
理由①「優遇金利のプラン」を理解せず、目先の低い金利に惑わされてしまうから。
優遇金利のプランには「全期間金利引き下げプラン」と「当初期間金利引き下げプラン」の2種類があります。
「当初期間金利引き下げプラン」は、はじめに選んだ固定金利の期間だけ優遇金利を大きくつけて金利を小さくする代わりに、期間経過後は優遇金利が小さくなるプランです。
「当初期間金利引き下げプラン」は、借り換えの最初は返済額が安くなりますが、その期間が終わった途端に、返済額が高くなってしまうのです。
理由②金利の特性をよく理解せずに借り換えをしてしまうから。
例えば、フラット35など全期間固定金利で返済をしていると、毎月支払う利息の金額が高く、長年低い水準を保っている変動金利に魅力を感じることがあります。
多少のリスクはあることを了承して借り換えしたとしても、変動金利の複雑さや不安定さが与える影響は思ったよりストレスになることがあります。
変動金利は年に2回見直しがあり、金利変更があれば返済額の元金と利息の割合だけが変更されますが、返済額については5年間変わりません。
金利が急上昇した際には、返済額が125%を越えないように設定される「125%ルール」があり、それを超えた利息は繰り越されていきます。
何年後にローンがいくら減っているかわからず、常に金利の動向を見守る必要があるのは、変動金利のデメリットです。
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理由③借り換えでは基本的に数十万円という高い諸費用がかかるから。
手元の現金から出すか、借り入れ金額に上乗せして調達する方法がありますが、いずれにせよ諸費用を上回る金利でのメリットがなければ借り換えをする意味がありません。
借り換え後しばらくは、返済額が下がって得したと思った分も、借り換えで出費した諸費用分を取り戻すためのものとなります。
金利の変動によっては、諸費用分を取り返せずに借り換え負けする日を迎えることも。
それほど、諸費用の金額は馬鹿にならない額なのです。
借り換えで失敗しないためにはどうすれば良いの？
では、借り換えで失敗を防ぐためにはどのようにしたらよいでしょうか。
ここでは、先述の敗因を踏まえつつまとめていきたいと思います。
まず、借り換えをする上で重要な3つの条件を抑えておきましょう。
借り換えでメリットを作る条件は、ローンの残高が1000万円以上で、残存期間10年以上あり、借り換えの前と後で金利差が1%あることです。
定期的に送られてくる返済予定表を確認して、もし該当するようであれば、借り換え先として検討している銀行に相談に行き、優遇金利とプランについて聞いてみましょう。
優遇金利は何%なのかだけでなく、「全期間引き下げプラン」や「当初期間引き下げプラン」の仕組みをよく確認するのが重要です。
特に、当初期間引き下げプランで、最初の大きな引き下げを受けた後の優遇金利が借り換え前の優遇金利に比べて大きければ安心です。
また、1度ローンを組むときに金利の説明を受けたことがあっても、再度、変動金利と固定金利の違いについて確認しておきましょう。
固定金利は選んだ期間金利は変更できませんが、その期間の返済額や残高の減り具合が確定するため、計画的に返済をしたい方には向いています。
一方、変動金利は先述の通り遠い先の内容が把握できず仕組みも複雑です。
管理の面でも忙しい方には不向きかもしれません。
しかし、金利が低いまま進めば、最終的に総返済額が少なく済むかもしれません。
少しでも得ができる可能性があれば、それに賭けてみたいという方には適しています。
続いて、借り換えでかかる諸費用について、内訳とそれらの金額が概算である場合は、きちんと確定値を出してから判断することが大切です。
諸費用の内訳には、保証料、事務取扱い手数料、印紙代、登記費用、完済するローンの手数料があります。
どれも数万円〜数十万円単位なので、少しのブレがメリットをなくす可能性があるので、注意が必要です。
特に保証料は借り入れ金額によって変わり、登記費用は司法書士の先生に見積りを出してもらう必要かあります。
最終的に借り換えをして得をするためには、「諸費用＋借り換え後の総返済額」が「既存ローンの総返済額」と比べて少なくなることが必要ですが、総返済額はあくまで「予定総返済額」にすぎません。
絶対を求めるのであれば、以下の2つのパターンでの借り換えを検討してみるのも手です。
1つは、今まで全期間固定金利を使っていて、借り換え後も全期間固定金利を使うと決めている場合です。
金利も返済額も瞬時に決定するため、シミュレーション通りのメリットを確実に受けることができます。
もう1つは、変動金利で返済していくと決めている場合です。
変動金利は日銀の短期プライムレートによって決まるため、銀行の違いによる基準金利の差がありません。
そのため、借り換えをして、優遇金利を大きく持っているほど得と言うことができます。
例えば、借り換えによってA銀行の優遇金利1.0%からB銀行の優遇金利1.7%に増えるのであれば、同じ変動金利で返済を続けるにしても、金利差0.7%分が常に得するものとなるのです。
さて、ここまで借り換えについて検討してみて、手続きに進む前に1度やってみてもらいたいことがあります。
それは「今借りている銀行に、他の銀行で借り換えを検討していていること伝えてみること」です。
ここまで調べておいてなぜと思うかもしれませんが、銀行としては借り換えでお客様が逃げてしまうのは今後の収益において大きな損失です。
きちんと借り換えの段取りを踏んでいて、まさに逃げられてしまうという状況であることは重要で、これによって特別に借り入れ先を変えずに、優遇金利のみ引き下げてもらえる可能性があります。
もし、交渉が成立すれば、また1から住宅ローンの審査を受ける必要がありません。
また、新たな保証料や抵当権を付け替える手間が省けるため、登記費用が一切かからず、諸費用の節約にもなります。
もし今借りている銀行から「検討したいので、時間をください」という反応があった場合は、結果を待つ方が懸命です。
繰上返済で失敗してしまう理由について
次に、繰上返済で失敗する理由について、2つ挙げていきます。
理由①貯金より繰上返済を優先してしまうから。
繰上返済をすると、その後の返済額が減ったり、返済期間が短くなるだけでなく、場合によっては保証料の戻りとしていくらかお金が返ってくるため、楽しみながらやる方が多いのは確かです。
しかし、将来の貯蓄をせずに、自己資金を繰上返済に回しすぎてしまうと思わぬ失敗をすることがあります。
それが、いざという時にお金が足りず、新たにローンを組んでしまうことです。
教育ローンやフリーローンの金利は住宅ローンの金利と比べるとずっと高く、これまでの繰上返済で浮かせた利息もあっという間に消えてしまいます。
理由②繰上返済による期間短縮をしすぎてしまうから。
繰上返済では、返済額を下げるより、期間短縮の方が総返済額の面で得になります。
しかし、何度も期間短縮をしていると、住宅ローン控除を受けるための条件である返済期間10年を切ってしまい、住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。
特にネットで行う場合の操作は自己責任なので、1度失敗してしまうと巻き戻すことができません。
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繰上返済で失敗しないためにはどうすれば良いの？
繰上返済は借り換えのように審査がなく、手続きも簡単です。
その反面、何の考えなしにしてしまうと、将来のお金に困ってしまうリスクがあります。
では、繰上返済で失敗しないためにはどうしたらよいでしょうか。
まず、子供が小さい家庭であれば教育資金へ、退職が近い方であれば老後資金への積み立ては繰上返済より優先すべきです。
住宅ローン控除を受けているのであれば、その期間は割り切って繰上返済はせず、貯金に力を入れてもよいかと思います。
それによって、住宅ローン控除の権利を有意義に使うことができます。
将来のお金や繰上返済のタイミングについてわからない場合は、FP(ファイナンシャルプランナー)に相談しながらアドバイスを受けるのも手です。
このように将来の資金計画を整えた上で、実際に繰上返済の手続きに取り掛かるようにしましょう。
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さて、初めて繰上返済を行う方は期間短縮より、毎月の返済額を下げる方法をオススメします。
返済額が下がっても、それまでの金額で返済があるものして差額を貯金して行くことができれば、より余裕をもった生活に繋がるはずです。
もし、毎月の返済額に余裕があると実感できていれば、次回以降の繰上返済では期間短縮を選ぶのもよいでしょう。
一方、繰上返済はするけれど、返済額を下げる方法も、期間短縮も合わないと感じた場合は「返済額指定」や「返済額増額指定」といったサービスを使ってみるのもオススメです。
このサービスは繰上返済の一種で、毎月少しづつ繰上返済をしている状態を一定期間設定することができます。
例えば、毎月の返済額10万円だったものを、5年間のみ12万円の返済額に設定した場合、毎月2万円は繰上返済をするためのものとして使われます。
一定期間終了後は繰上返済した分残高が減り、期間はそのままなので、返済額がぐっと下がります。
再度同じように手続きすれば希望の返済額に設定することができ、ローンの残高がなくなればその時点で返済終了となります。
一般の繰上返済のスタイルが合わないようなら、利用してみるとより繰上返済がやりやすくなるはずです。
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まとめ
借り換えと繰上返済で失敗してしまう共通の原因は、将来にかかるお金を決める不確定要素が多いからだと思います。
借り換えでもし将来の金利がわかっていれば、住宅ローンが終わったときにいくら得するのかがわかります。
繰上返済でもし将来の収支がわかれば、繰上返済できる確実な金額がわかります。
しかし、残念ながらこれらについてわからないのが現実です。
だからこそ、可能性とリスクを天秤にかけながら総合的に判断する必要があります。
借り換えでは、シミュレーションでのメリットと金利のリスクを自分の性格とも照らし合わせて考えることが重要です。
繰上返済では、生涯年収から貯金の見込み額を出し、無理のない繰上返済に使えるお金はどれくらいなのか、それは万が一のときの費用も含んでいるのか、いろいろな角度から考えて決めていく必要があります。
最後に、借り換えと繰上返済をするタイミングについてアドバイスするとすれば、借り換えは繰上返済に比べてできる期間が限られています。
借り換えには、当初の借り入れ時と同じように審査があるので、働き盛りできちんとした収入があるときでないと審査で合格することができないからです。
一方、繰上返済は延滞していない限りいつでも行うことが可能ですが、やりたいと思ったタイミングでそれなりの金額がなければあまり効果を実感しづらいかもしれません。
両方ともしようかと考えている方は、ぜひ、それぞれのタイミングについても考えてみてほしいです。
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