住宅ローン

住宅ローンの流れ完全網羅ガイド|事前審査の申込み~融資実行まで

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こんにちは!きのぴーです。

 

マイホームを購入しようと決めたら、どのように資金を調達しようかと考えるのは購入の第一歩。

自己資金で不足する分は住宅ローンを使うことになると思いますが、「融資を受けるまでの手続きは何だか大変そう…」と不安に感じるのではないでしょうか。

住宅ローンを借りるまでの道のりには、以下の6つのステップがあります。

住宅ローン融資までの6ステップ

  • ①事前審査の申し込み
  • ②本審査申し込み
  • ③審査内容の調整
  • ④契約の準備
  • ⑤契約
  • ⑥融資実行

不備があるとその都度銀行に足を運んだり、中には整備されないと手続きがストップしてしまうものもあります。

事前審査から融資実行まで、短くても2カ月はかかるので、時間がかかる作業なのは事実です。

今回は、できるだけ手間なく手続きを進めて行きたい方必見!

住宅ローンの事前審査申込みから融資実行までの流れと提出する書類のポイントについてお伝えしたいと思います。

らいおん
大ボリュームで丁寧に解説していくぜ。

 

※この記事は私の知り合いの元銀行マンに監修してもらいました。

そのため、間違いのない確かな情報を皆さんにお届けできます!

【監修者】元銀行マンのプロフィール

新卒から約8年間銀行で勤め、住宅ローン窓口を担当。
国家資格のファイナンシャルプランナー2級所持。
家のコーディネートも大好きで、無印良品で家を統一しているぞ!

 

住宅ローンの流れ①事前審査のススメ

住宅ローンの審査に関する情報は、ホームページを見れば、いろいろ確認することができます。

例えば、フラット35のホームページには、年収に対する年間の元金と金利を含む返済額の割合がどれくらいなのかを示す返済比率について、年収400万円以上の方は35%以下、年収400万円未満の方は30%以下と明記されています。

これによって、審査で借りられるおおよその金額は自分でも計算することができます。

しかし、このセルフチェックだけでは審査に受かる大きな証拠にはなりません。

きりん
結局ネットで情報収集していたって、あなたが実際に借りられるのかどうかは分からないものね。

 

そこでオススメするのが事前審査です。

事前審査とは、返済比率が範囲内に収まっているかだけでなく、個人信用情報機関の登録状況も踏まえた審査を受けることができます。

これによって、過去の延滞履歴や事故登録の有無だけではなく、本人の記憶にはないカードローンやキャッシングでの借り入れ可能枠が見つかることがあります。

もし見つかった場合は、早めに解約して手を打っておくことが本審査への準備となります。

らいおん
事前審査の結果をもとに対策を打つことで、本審査に通りやすくなるのだ!

 

さて、事前審査の申込みには、実印、住民票、購入したい物件のチラシが必要です。

区または市役所へ住民票を取りに行けば、あとは手元の書類で準備ができます。 

事前審査は数日から1週間で結果が出るので、日々の生活の合間にでも出来る内容です。

事前審査に通れば、審査の第一関門を突破したことになります。

このことはとても重要で、物件の売り主と契約するとき、本審査にも通る可能性が高い人として見なされるからです。

事前審査が通っていることは契約する当事者それぞれの良い信頼関係に繋がるのです。

 

また、事前審査は自分が借りられる金融機関の調査をする上でも役立ちます。

本審査は複数の金融機関に出すと、都度「審査の申込み」としてカウントされてしまいますが、事前審査はそれがないため、個人信用情報機関の登録に影響が出ません。

第1希望の借入先だけでなく、いくつか悩んでいる先があれば、事前審査に出してみるとよいと思います。

万が一、第一希望の審査でうまくいかなかったときの滑り止めとして準備しておくことができます。

 

住宅ローンの流れ②本審査に出してみましょう

無事、事前審査に通ったら、今度は本審査の準備です。

本審査は事前審査より内容が濃く複雑になり、審査にかかる時間も約1ヶ月〜長いと2ヶ月かかるので、余裕を持って行動することが大切です。

本審査では、3つの軸にわけて審査が行われます。

1つ目は債務者となる本人について、2つ目は返済計画について、3つ目は購入する物件についてです。

きりん
ここ完ッ全にテスト出ます。

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本審査の軸①債務者となる本人について

まず、本人についての審査では、先述の個人信用情報機関の登録内容や、暴走族やテロリストなど反社会的勢力に関係している人物でないかといった属性、収入面や健康面が対象となります。

申込み書類一式の中に、「個人情報取り扱いに関する同意書」が必ずあるはずです。

この書類が欠けてしまうと、個人情報を元に審査する同意がされていないとなってしまうため、はじめにこの同意書に記入するようにしましょう。

さて、収入面では、年収が金融機関が定める金額以上あるか、勤務年数が3年以上あるか、会社の経営状況は良好かが見られます。

健康面では団体信用生命保険に加入できるか保険会社が審査を行います。

添付書類として、本人確認資料は運転免許証など顔写真付きのものを用意し、合わせて住民票を用意します。

ここで、これらの住所が一致しているか確認しましょう。

収入証明書は、会社員であれば源泉徴収票と住民税決定通知書、転職して源泉徴収票に1年分の収入が記載されていない場合は、給与証明書または給与明細を添付します。

確定申告している場合は、確定申告書と納税証明書が必要です。

申込書の記入で名前や生年月日を間違えてしまうと訂正印での修正か書き直しとなってしまうため、慎重に行いましょう。

らいおん
反社会勢力に関係していないことは大前提として、健康であるかどうか?収入が一定以上あるのか?その辺りが審査の中心になるぜ。

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本審査の軸②返済計画について

2つ目の返済計画についての審査では、返済の安定性が見られます。

住宅ローンの返済スタイルには、「元利金等返済」と「元金均等返済」があり、どちらで申し込むかによって返済比率の結果が異なります。

毎月の支払いが一定になる元利均等返済より、ローンの支払い始めの金額が大きくなる元金均等返済の方が、返済比率に占める負荷が大きくなりますが、一方で元金の減りのスピードが早くなります。

借入時の年齢が高齢で完済時の年齢が定年後になってしまう場合はリスク軽減に有効です。

合わせて退職金の有無や金額について事前に調べておくようにしましょう。

また、預貯金などプラスの資産がある場合、申込書には「普通預金 100万円」というように記入します。

きりん
銀行はお金を貸すわけだから「しっかり返済してくれる人」かどうかをあらゆる角度から見極めようとしてくるよ。まあ当然だよね。

▼「元利均等返済」と「元利均等返済」については知っておいた方が良いですよ。

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本審査の軸③購入する物件について

3つ目の購入する物件についての審査では、物件が担保としての価値があるのかどうかが判断基準となります。

建築基準法に違反していたり、交通手段がない僻地の物件は万が一競売にかけたときに値段がつかないため「担保不適」となってしまいます。

逆に築年数が古くても、駅から近く便利な立地の物件は、高く評価されます。

きちんと建築確認済書が下りている、新築であれば下りる予定の物件かは必ず確認しましょう。

提出書類は、売買契約書、重要事項説明書、土地建物の登記簿謄本(持ち分を持つ私道を含む)、建築確認済書や図面です。

土地を買ってから注文住宅を建てる場合は、建物は未登記となり、建物の契約書の代わりに見積書でも審査することができます。

ただし、建物の契約書や謄本は出来次第提出することが条件となります。

物件に変更があると、審査はやり直しになってしまうので、きちんと購入物件が決まってから申し込むことが大切です。

本審査の書類が整ったら、借入金額と自己資金の合計が所要金額と一致することを確認してから提出すると、借入希望金額に過不足がないことの確認になります。

 

住宅ローンの流れ③契約までに検討すべきこと

審査中はいろいろな照会が入ることがあります。

求められる内容にできるだけ早く対応するようにし、物件関係の書類であれば不動産屋の担当者にも動いてもらうのがコツです。

審査結果は、原則、銀行の担当者から連絡が入ります。

本審査が通れば、借りられる金額が確定したことになりますが、何かしらの条件がついていることがほとんどなので、これら条件が契約までに整うようにしなければなりません。

例えば、他の借り入れを完済する約束をして審査に申し込んでいたならば、借り入れを完済したことを示す「完済証明書」の提出が条件につくはずです。

証明書の発行には時間がかかる場合があるので、早めに準備しておくことが重要です。

 

さて、契約までの時間は、借入内容について再検討し、変更する必要があれば変更できる最後のチャンスとなります。

返済期間と返済額、保証料やフラット35の団体信用生命保険にかかる費用については検討する余地があると言えます。

住宅ローンの返済期間は長くなるほど、保証料や団体信用生命保険料を含む総支払額が増えますが、一方で毎月の返済金額は少なく済みます。

例えば、借入金額3200万円、金利1.81%でローンを組んだ場合、20年間で返済する場合は月々159,018円、30年間で返済する場合は月々115,261円と毎月の支払いに約5万円の差が生じます。

確かに、20年で返済した方が総額はお得になるかもしれませんが、30年にして毎月5万円の貯金をした方がローンを無事返し切るという意味では安全と言えます。

もし、定年までに完済しようと短めに審査に出していたら、少し長めに組んで余裕資金が溜まったら繰上返済で期間短縮する方法を検討してみることもできます。

▼住宅ローンは最長で50年まで組めますからね。

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保証料については、支払い方法が一括か金利に含める方法があります。

借入金額が相当小さくない限り、一括の方がお得になるので、金利に含める方法と悩んでいれようなら、自己資金との兼ね合いを見ながら判断するとよいでしょう。

ただし、変更する際は内容によっては再審査になり、変更前より条件が悪くなる場合もあるので銀行の担当者と相談しながら行う必要があります。

きりん
借入内容を見直す最後のチャンス期間だよ!本当にその借入内容で良いのかな?

 

住宅ローンの流れ④契約の持ち物について

契約までに準備する持ち物について、忘れ物をしてしまうと手続きができなくなってしまうので、口頭ではなくメールや書面での案内をもらうと確実です。

さて、準備する書類の優先順位は、平日の窓口へ本人が行く必要があるものから揃えると効率的です。

まずは、住民票印鑑証明書を区または市役所で早めに取っておきましょう。

次に、収入印紙は高額なものになるので、コンビニなどでは用意されていない場合があります。

郵便局の窓口で購入することがオススメです。

土地が借地の場合は、抵当権をつけられない代わりに火災保険証券を質権に取ることがあります。

火災保険会社の担当者と連絡を取り、質権設定が必要な場合は、その旨をきちんと伝えておきましょう。

らいおん
平日に市役所で住民票と印鑑証明書。そして郵便局の窓口で収入印紙を購入!

 

ここまで準備ができれば、あとは日時問わず整えられるものになるかと思います。

顔写真付きの本人確認資料実印銀行の届け出印引き落とし口座の通帳が必要です。

もし、通帳の作成がまだであれば、契約当日に通帳を作り、その後ローンの契約場所に行く方法もあります。

続いて、持ち物に登記簿謄本が必要な場合は、司法書士に銀行に提出しておいてもらうよう依頼しておくとスムーズです。

 

新築の場合、「表示登記」ができていることが、ローンの契約をするためには必須です。

登記完了までには時間がかかるため、謄本が取れずに契約の準備が整わないことがよくあります。

司法書士は特別に随時インターネット謄本を取ることができるため、司法書士経由で準備する方が利便性が高いです。

そして、連帯債務者や連帯保証人、担保提供者がいる場合は、それぞれの当事者にも原則契約日に集まってもらう必要があるため、全員の日程調整も重要なタスクとなります。

きりん
必要なものは分かったかな?章の冒頭にも書いた通り、準備するべきものは口頭だけではなくメールや書面でもらおうね!

 

住宅ローンの流れ⑤契約時に確認する重要ポイント

住宅ローンの契約では、主に「金銭消費貸借契約証書」と「抵当権設定契約証書」、保証会社がつく場合は「保証委託契約証書」の3つの契約書類を交わします。

これらの契約書に付随する契約事項がある場合は「特約書」が添付されます。

記入する書類は多いですが、契約相手は誰なのかや、重要事項など説明をしっかり理解することが重要です。

らいおん
難しくない…難しくない…。

 

さて、その契約でチェックすべき項目についてまとめていきたいと思います。

はじめに、融資日が決まっていないと契約はできません。

物件の引き渡し日=融資日となるので、日付を不動産屋の担当者にきちんと確認しておきましょう。

次に、返済内容は1度シミュレーションを作成してから金銭消費貸借契約証書に転記していきます。

そのために必要な情報は、借入金額、期間、金利、ボーナス返済の有無、返済日、初回返済日です。

金利は変動金利と固定金利、全期間固定金利の3つがあります。

それぞれの金利から、審査で決められた金利のクーポン=優遇金利を使って割り引きを受けることができます。

優遇金利ってなに?

優遇金利とは、金融機関が提示する条件がクリアできたときに適応される金利のことです。通常の金利よりも安くなるので、キャンペーン金利と呼ばれることもあります。

この優遇金利には、金融機関によって、当初期間引き下げプランや全期間引き下げプランといったプランを設けていることが多く、ローンの始まりの一定期間の返済額を抑えたい場合は、当初期間引き下げプランを、ずっと同じ引き下げ幅を維持したい方は全期間引き下げプランが向いていると言えます。

それぞれ詳細やメリットデメリットをよく理解して決めるようにしましょう。

同時に、ボーナス払いをつけるのであれば、借入金額の何割を充てるのか、12月6月、1月7月、2月8月のように年2回のボーナス払い月をいつにするのかを決めます。

 

返済日は給料日の数日後がオススメで、引き落とし口座は給料の受取り口座が安心です。

抵当権設定契約書には、購入する不動産について持ち分を持つ全員が署名捺印をします。

保証委託契約証書では債務者と連帯保証人がいる場合は署名捺印し、借入金額と期間が合っているかを確認しましょう。

諸費用について、契約日に支払いはありませんが、融資日までにいくら必要かを確認し、返済用口座に入金しておきます。

詳細は、保険料、事務取扱い手数料、固定金利手数料、登記費用、火災保険費用、フラット35の場合は保証料と固定金利手数料がかかりませんが、団体信用生命保険料に入る場合は必要です。

最後に、繰上返済や金利切替の手続き方法や手数料についてあらかじめ、聞いておくと後々安心です。

きりん
住宅ローンの契約は決めることがいっぱい!聞きなれない単語もたくさん出てきてウンザリしそうだけど、ちゃんと理解しながら進めないと駄目だよ!

 

住宅ローンの流れ⑥融資日当日

融資の実行日は決済日とも言います。

当日は、契約をした金融機関の窓口で買い主と売り主、それぞれの不動産屋の担当者と登記を担当する司法書士、場合によって火災保険会社の担当者が集まります。

住宅ローンの実行をするためには、今回の売買による「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の2つの登記が確実に行われなければなりません。

そのため、司法書士の先生がこれらの登記を法務局に申請してからが正式になりますが、便宜上、その場で必要な書類が整っていることを確認できれば融資実行となります。

 

融資金額は返済用の口座に入金されます。

ただし、提携ローンでは直接融資金額が不動産業者へ振り込まれることがあります。

融資金が返済用口座に入金されたら、売買契約書に基づいて売り主へ支払いをし、次に諸費用の支払いを行います。

支払い後は、振込みの控えや領収書の合計が所要金額とズレがないかを確認し、銀行の担当者からコピーを提出するよう求められるはずなので、一旦渡して回収します。

全ての支払いが完了したら、売り主から買い主へ鍵が渡され、晴れてマイホームを購入したことになります。

後日、登記完了の報告と物件の権利書の授受をして終了です。

ちなみに、火災保険証券は質権設定が不要の場合はお客様の手元に届きますが、質権設定が必要な場合は、銀行で証券が保管されることとなります。

 

まとめ

今回の事前審査から融資までの流れは、窓口で手続きした場合なので、細かな部分は、ネット銀行の手続き方法と違うかもしれません。

しかし、節目節目の流れと注意点については共通しているので、ネット銀行を検討している方にも参考になるはずです。

住宅ローンの手続きをスムーズに行うコツとして細々と挙げてきましたが、聞きなれない言葉や気をつける点が多く、一気に覚えようとするのは大変だと思います。

項目ごとに小分けして、それぞれの期間に何をいつまでにどのように整えていけばよいのか、交通整理しながら取り組んでいくことがポイントです。

 

最後に、経験上、知識以外で手続きを楽にする方法を2つお伝えしたいと思います。

1つ目は書類を作成するときは、窓口の担当者と一緒に書くことです。

申込書や契約書などの書類を書くとき、きちんと書いていかなければと真面目に取り組む方もいますが、少しでも疑問がある場合は下手に書かず、電話でもよいので確認を取ってから書く方が後々訂正が少なく結果的にスムーズに進めることができると言えます。

2つ目は添付する書類のコピーはなるべく多めにとることです。

必要書類のコピーを取るとき、該当部分だけ取りがちですが、裏表や全ページ分が必要な場合があります。

運転免許証や健康保険証、建築確認済書の図面などは、気をつけてコピーするか、窓口に出すのであれば原本を持っていきコピーしてもらう方が無難です。

住宅ローンの手続きでは「急がば回れ」の考え方が合っています。

少しでも疑問があれば後でまとめてではなく、都度確認する手前を惜しまないことが大切です。

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  • この記事を書いた人
きのぴー

きのぴー

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