こんにちは！きのぴーです。
マイホームを購入すると決めたら、すぐに取り掛かるのが住宅ローンの審査です。
早く内定を得ることができれば、一安心できるのではないでしょうか。
しかし、なかなか審査が下りずに苦戦することがあるかもしれません。
そんな時、たくさんの金融機関の住宅ローンに申込めばどこかしら引っかかるだろうと、1度落ちた内容を変更もせず手当たり次第出すのは危険です。
住宅ローン審査の審査基準は借り入れ先によってさまざまですが、一方でクリアしていなければならないポイントがあります。
重要な要素が欠けている状態で審査に出しても、最悪全てが水の泡になってしまう可能性があります。
今回は、住宅ローンの審査に通らず悩んでいる方必見！
審査に落ちてしまったらできることについて、お伝えしたいと思います。
住宅ローン審査に落ちてしまったらやるべき３つのこと
住宅ローンの審査結果は、保証会社が「総合的判断のため」として出すため、基本的にお客様に不合格の理由は開示されません。
それでは対策しようがないと思うかもしれませんが、だからこそやってみて欲しいことがいくつかあります。
1つ目は、申込書の「他の借り入れ内容」についての再確認です。
特に、カードローンやキャッシングの利用枠は、使っていなくても審査では限度額まで借金があるものとして見なされます。
クレジットカードやキャッシュカードを作る際、何げなくつけた場合、設定内容の記憶が曖昧になっていないでしょうか。
きちんと管轄の会社に確認してみて、解約できるのであれば、返済比率に余力を作る近道になります。
2つ目は、自分で個人信用情報機関に照会をかけてみましょう。
1度審査に出したことがあれば、「個人情報の取り扱いに関する同意書」というものに記入しているはずです。
その内容をよく見てみると、全国銀行個人情報センター、CIC、日本信用情報機構という3つの機関が記載されており、これらの機関は、過去の借金の返済履歴や事故の有無、クレジットカードや公共料金の支払い履歴などの情報を管理しています。
開示請求をかけるためには、窓口に行かなくても郵送でも可能です。
情報を入手したら、さっそく内容を確認しましょう。
全国銀行個人情報センターの場合、返済区分に「延滞」、CICの場合、返済状況に「異動」、日本信用情報機構の場合、異参サ区分に「延滞内容」という表記がある場合は、ブラックリストとして判断される可能性が高いです。
内容によって1年〜5年、長いものだと10年は登録が消えないため、その間は住宅ローンの審査は厳しいと言えます。
3つ目は、事前審査をしたことがなければ、事前審査を受けた上で次の本審査に進みましょう。
ネットから申込みできるところが多く、数日から1週間で結果が出るので、忙しい合間でも気軽に行うことができます。
事前審査に通ることは、個人信用情報機関の登録に問題がないということだけでなく、年収と借り入れ金額のバランスが取れていること、団体信用生命保険の審査もしていれば、加入できる健康状態であることなど、審査で要となるポイントを1度にチェックすることができます。
もちろん本審査で結果が変わることは考えられますが、事前審査に受かれば本審査での合格率はかなり高いと言えます。
このように、落ちてしまったときこそ、1人でもできるチェックは原因を探るための第1歩です。
住宅ローン審査に落ちたら、原因を探すための質問3選
さて、上記以外に審査に落ちた原因を見つける手段として、審査を受けた銀行の担当者に、不合格の理由をダメ元でも！聞いてみることは重要です。
聞き方を工夫することで、断片的であってもヒントとなることがあるかもしれません。
ここでは、3つの質問例を紹介したいと思います。
質問例その①
1つ目は「Q.借入金額を減額したらどうでしたか」と質問してみて「A.◯百万円程減らすとランクが上がるよ！」や「A.自己資金が◯百万円あれば…」というような具体的な数字が出てきた場合は、借り入れ金額が多かったということに加えて、減らすべき金額についても情報を得たことになります。
その場合、借り入れ金額を言われた金額以上減らし、自己資金を増やせるか資金計画を修正する必要があります。
金額について言及がなかった場合は、「返済比率に問題はなかったでしょうか」と問いかけてみましょう。
これに対して、「保証会社からは返済比率オーバーとの連絡があって・・・」と保証会社と銀行との間にズレがあるような回答があった場合は、申込書に記載している内容だと返済比率は収まっていて、記載されていない他の借り入れがあること、そして、その分が返済比率の邪魔になっている可能性があります。
携帯電話や家電製品の購入で分割払いにしているものがないかを含め、記載していなかった分について再度確認してみましょう。
質問例その②
2つ目は「Q.申し込む時期が良くなかったでしょうか？」とタイミングを尋ねる質問をしてみて、肯定的な回答があった場合、タイミングが早かったのか遅かったのかは重要です。
「A.まだお若いので、あと◯年勤めてからの方が…」というように、勤続年数について触れながら、先送りを勧める反応があった場合は、勤め先について問題はなく、年数が浅いため、タイミングとして早かったことが考えられます。
一方、年収や勤続年数が長くても、申込年齢が50歳後半の場合、どんなに現役で働いている方でも、住宅ローンのルールでは今の職場や年収については関係なくなってしまいます。
退職金や年金がいくら入るのかといった退職後のことを聞かれた場合は、もう少し年齢が若いタイミングの方が有利だったというサインです。
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質問例その③
3つ目は「Q.物件を変更してみた方がよいでしょうか」と担保評価について伺う質問をしてみましょう。
これに対して「A.次回は、建物周りの道路の資料もお願いできますか」というように具体的な指示があった場合は、担保評価で引っかかっていた可能性があります。
さらに、審査をする順番は、担保評価から始まることが多いため、物件について何か問題があれば、本人の審査に入る前に即不合格となっていたことも考えられます。
つまり、本人に関する審査には問題がない可能性もあるのです。
銀行の住宅ローン審査に落ちたら試してみよう、フラット35のススメ
住宅ローンといえば銀行ローンを指すことが多いですが、もし銀行ローンとの相性が悪い場合は、住宅金融支援機構が取り扱うフラット35についても検討してみましょう。
フラット35とは、独立行政法人住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンです。
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政府が金融機関と協力しており、国民の持ち家率を増やすための支援が目的となるため、銀行が貸し出しをして会社としての収益を得るのとは少し立ち位置が違います。
フラット35では、銀行の住宅ローンより本人に対する審査基準が緩く、逆に物件の審査に厳しいのが特徴です。
そのため、例えば、自営業で年収が300万円と銀行ローンでは厳しい条件でも、フラット35なら返済比率に収まっていれば、特段マイナスにはなりません。
銀行ローンの審査に落ちてしまっても、同じ内容でフラット35に出して通ることがあります。
また、団体信用生命保険の加入が任意であることもフラット35の特徴です。
健康状態に問題があって保険に入れない場合、連帯保証人をつけずに申込むことができます。
一方、物件の審査では、基準となる項目がきちんと定められています。
銀行ローンでは一戸建ての床面積が50㎡以上あることが条件ですが、フラット35では70㎡以上と広めの物件が対象となります。
また、耐熱性の高いことを示す「断熱等性能等級2レベル以上」や、耐火構造であることが条件となり、マンションでは管理規約や長期修繕計画が20年以上の予定が立っているかどうかが見られます。
実際に現場を目で見て、目立った劣化がないかも確認されるため、銀行ローンより物件についてのチェックが厳密と言えます。
フラット35の対応物件かどうかは物件のチラシやパンフレットに記載があるため、あらかじめ自分で選ぶこともできます。
物件の選択肢として問題がないようなら、フラット35での審査を受けてみると、銀行ローンでうまくいかない方にとっての抜け道になるはずです。
まとめ
審査に落ちてしまうことは残念なことですが、原因を探る中で審査の仕組みを知るきっかけになるかと思います。
住宅ローンは金銭に対して信用力があり、身体が健康な方でなければ貸すことができません。
本人の稼ぎや仕事先の基盤は安定していて、それに見合う借り入れ金額でなければいけません。
そして、物件の減価償却のスピードと返済のスピードは合うようにしなければなりません。
このバランスが崩れてしまうと、審査は途端に厳しくなってしまいます。
住宅ローンの審査に落ちてしまったときは、先述の自分でできるセルフチェックを試みながら、このバランスを調節し、次の審査にチャレンジする必要があります。
そして、もし審査に落ちてしまったら、1人で悩まず、家族やFPなどのコンサルタントに相談することをオススメします。
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家族に相談することで、いくらか援助を受けられるようであれば、物件価格の2割出せることは、審査全体の評価を上げるポイントとなります。
また、FPに相談して、家計全般から適切な住宅ローンの組み方について考えてから審査に出した方が、同じ失敗を繰り返さずに済むでしょう。
マイホームは慌てて購入するものではありません。
少し時間をかけて自分にあった物件をじっくり探すことが大切です。
