みなさん、こんにちは！きのぴーです。
今日は住宅ローンの審査に関する記事です。
住宅ローンを借りるときにおこなわれる審査。
その際の、銀行マンの判断基準は一体なんなんのか？
気になりますよね。
そしてこの記事は、元銀行マン監修のもと、執筆いたしました！
なので、元銀行マンの超リアルな判断基準が分かっちゃいます。
そして、その判断基準を事前に知っていれば、ご自身の資金計画に役立つはず。
分かりやすいランキング形式でお伝えしますので、ぜひ最後までお読みくださいね！
【はじめに】審査基準にマニュアルはない！？
はじめに今回、この記事に協力いただいた元銀行マンの自己紹介を簡単にしておきます！
【監修者】元銀行マンのプロフィール
新卒から約8年間銀行で勤め、そこで住宅ローンを担当していました。
国家資格のFP2級所持。
ちなみに、家のコーディネートも大好きで、無印良品で家を統一しています！
さて、マイホーム購入のため、自己資金で足りない分を住宅ローンで調達しようと決めたとき、通らなければならないのが審査です。
では、住宅ローンの審査では何をチェックされるのかご存知でしょうか。
私は数年前まで某銀行の住宅ローン窓口で働いてきました。
実は、審査項目や基準についての情報はパンフレットなどを見てもざっくりとしか載っていません。
確かに審査の軸となる情報は記載されているのですが、詳細について、内部でしか共有されていないルールというのが存在するのは事実です。
また、ルールから外れてしまう場合は、個別で対応することもあるため、全てのお客様に向けた「審査の説明書」を作ることが難しいとも言えます。
今回は、これから審査を受けようかと考えている方必見！
住宅ローンの審査で見られる内容や重要な要素をお伝えします。
審査基準の前に、住宅ローンの審査はなぜ必要か
住宅ローンのように何千万円という融資を受けるための審査というのは、他のクレジットカードなどの審査とは比べ物にはならないほど厳密です。
すでに申込みをして経験がある方はその大変さについて想像がつくかと思います。
住宅ローンの審査の申込みでは、たくさんの情報を記入するだけでなく、書かれた情報が正しいものなのかを証明する公的な書類を添付する必要があります。
例えば、名前、住所、生年月日を書く場合は、住民票を添付し、内容が一致するように記載しなければなりません。
年収についてもアバウトではなく、源泉徴収票や確定申告所などの書類と一致するようにします。
また、不動産に関する書類は、売買契約所、重要事項説明書、不動産登記簿謄本に、建築確認済書など、不動産屋や法務局、新築であれば家屋調査士から入手するものなど慣れないものばかりです。
このように、住宅ローンの申込みは慣れていないとなかなか骨の折れる作業です。
提出された書類は、1度住宅ローンの担当者の目で確認された後、保証会社へ送られ、最終結果を待つことになりますが、審査中には質問が来たり、他に書類提出を依頼されることがあります。
しかも、何人もの審査監が書類に目を通すため、このような照会は1度でなく数回にわけて来ることがほとんどです。
なぜ、ここまでして審査をするのかというと、銀行は万が一の場合は保証会社によって回収できなかった分のお金を保証されるわけですが、保証会社は、担保を売却したからといって損したお金を取り戻すことができるとは限りません。
最後まで返済できそうなお客様か見極めることは、保証会社にとっての仕事でもあり生命線だからです。
住宅ローンの審査基準を知ろう！ランキング別に見る重要な要素
住宅ローンの審査結果は合格か不合格かのどちらかで発表されます。
実際、保証会社は総合点の内訳について、項目ごとに細かく出しているのですが、お客様には合否のみが伝えられます。
合格であればよいですが、もし不合格だった場合、何が原因で基準を満たせなかったのかがわからないのです。
このことは、とても気になることではないでしょうか。
そこで、今回は「保証会社は審査で申込人のどこを見ているのか？」そのトップ20について紹介していきたいと思います。
まずは20位～10位まで一気にご紹介！
ハードルは低い内容が多いので、不安なあなたも落ち着いてみていきましょう！
【第20位】性別が男性であること
男女差別だと感じるかもしれませんが、女性は出産や産後の子育てで一時的に収入が途絶える恐れがあります。
そのため、男性より女性は組める金額も少ない傾向にあります。
【第19位】所有資産があるかどうか
少しでも「貯金」があると有利になります。
申込み時に株や有価証券などを記入する欄があるので、プラスの資産については調べる手間はあっても書いた方が得です。
【第18位】購入する物件の広さが家族構成に適しているか
住宅ローンは債務者本人が住む家の資金として使うよう定められているため、あまりにも広い家の場合、賃貸に使うのではないかと疑われることがあります。
単身赴任などで債務者が住まない場合は事前に伝えておいた方がよいです。
【第17位】雇用先の規模が大きいかどうか
従業員数や資本金がいくら以上なければいけないということはないですが、従業員数が多く、上場企業であるとプラスになります。
【第16位】固定級の割合が多い業種かどうか
公務員や学校の先生など教育に携わる業種は固定給の割合が多いのため、優遇されます。
一方、不動産屋の営業マンや美容師といった個人の成績によって給与が決まる歩合給制の業種は不利と言えます。
【第15位】国籍が日本であるか
住宅ローンを融資している物件は国内にあるものが対象となるため、日本に籍を置いていることは長く住み続ける証となります。
外国籍の場合は永住権を持っていれば申込みが可能です。
【第14位】銀行との取引状況が条件を満たしているか
一定の預金が必要など、銀行によって定める内容が異なるので、あらかじめチェックしておくと安心です。
【第13位】安定した雇用形態かどうか
公務員や正社員であることは有利に働き、自営業者や派遣、契約社員の場合は、不利になります。
年収が多いことや勤続年数が長いなど他でカバーしていく必要があるかもしれません。
【第12位】カードローンなど他の債務の有無
返済比率に加算される要素となるため、ないことが望ましいです。
ただし、審査応諾後に完済できるようであれば、完済証明書を出すことを条件に、返済比率に含めず審査することができます。
【第11位】連帯保証人に問題がないかどうか
債務者が万が一返済できなくなったとき、代わりに返済できる資力があるのかは必須事項です。
債務者と同等に審査されると考えてよいでしょう。
【第10位】購入する物件が、借り入れ先の営業エリアに入っているかどうか
これは地域密着型の地方銀行や信用金庫に多く、購入物件の近くにある金融機関を利用する方が無難です。
重要度UPの第9位～6位をご紹介！
続いて、第9位から6位までの項目は、基準を超えてしまうと代替案などで調整する必要がある内容です。
審査監とよく会話の中で議論する内容でもあります。
【第9位】借り換えの審査時、融資可能額（融資率）が基準をオーバーしていないかどうか
借り換え時に融資率が上がってしまう要因は諸費用がかかることです。
数十万円かかることが多く、オーバーする場合は自己資金が必要になります。
【第8位】物件購入時、融資可能額（融資率）が基準をオーバーしていないか
年収に見合った物件を選び、最低でも諸費用は自己資金を当て、融資率を100%以内に収めるようにすることがポイントです。
【第7位】団体信用生命保険に加入できる健康状態かどうか
もし入れなかったとき、別途お金はかかりますが、緩和された基準で審査される保険もあるので、何かしらの保険に入れるようにしましょう。
【第6位】購入したい物件に担保価値があるかどうか
建築基準法に反している物件や、僻地の物件だと、万が一競売にかけた際に売れにくくなってしまうため、担保としての価値が出せないことがあります。
担保評価が出ない場合は、他の物件でチャレンジするのも手です。
超重要、銀行マンが選ぶトップ5とは！？
ラストトップ5の項目は、申込人が継続して返済しきれるのかを見る内容です。
審査結果に直結する内容でもあります。
【第5位】年収が300万円以上あるかどうか
源泉徴収票の支払金額の数値が最低でも300万円以上はあるかどうかは1つのボーダーと言えます。
ただし、余裕がある年収とは言えず、年収400万円以上あると安心です。
転職をしている場合は、新しい仕事ですでに受け取った給料の平均から年収を算出します。
【第4位】勤続年数が3年以上あるかどうか
昇給のチャンスが訪れるタイミングとして、勤続3年目を上げる会社は多く、勤続年数が3年以上あることは、今後年収が上がる可能性も高いと見ることができます。
退職金が出るようになるのも3年目以降としている企業は多いようです。
【第3位】返済比率が30%〜35%程度であること
年収に対して他の借金を含めた元金＋利息の年間の返済額が少ない程、返済比率は小さくなります。
借り入れ先によって、高い金利を用いて計算されることがあるため、ギリギリではなく少し余裕持った方がより安全です。
【第2位】借入時年齢が若いこと
現役で働いている年齢のうちにローンを返し切ることは返済能力を示す上で重要です。
パンフレットなどには20才以上とされているところが多いですが、20代後半から遅くとも40代前半くらいまでが理想的です。
【第1位】完済時の年齢が退職年齢に近いこと
2位と重複しますが、現役で働ける年齢のうちに返済できることは何より好ましいことです。
完済時年齢が81才未満までと書かれていても、現実的には遅くとも70代で完済することが望ましいです。
定年退職後の年金生活で賄える返済額かどうかもきちんと計算されています。
銀行マンの判断基準をランキングでお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか。
ランキングのとおり、審査監はいろいろな角度から申込人を見ています。
項目によって重要度が違うので、重要度の高いものを知っておくと、審査で点数を取りに行くためのヒントになるはずです。
これはNG！住宅ローンの審査基準で1発アウトになる要素とは
これまでに述べた重要項目に問題がなくても、あることに問題があると、審査に出しても即NGとなってしまう場合があります。
それは、他の借り入れがあり、その額が多かったり、過去の返済で目立った遅れがある場合です。
カードローンやフリーローン、キャッシングや消費者金融といった借り入れが、年収の1/3を超えるような借金をすでに持っている場合は、住宅ローンの審査は厳しい旨伝えられることになります。
これらの借金は資金の使い道が自由で、中には借金のための借金をしているケースもあります。
借金があっても、家賃だけは延滞したことがない場合は？
「今まで家賃だけはきちんと支払ってきたのになぜ？」と疑問を持つお客様もいますが、生活資金を借金で賄っているような状態では、何千万円という単位の住宅ローンの返済は危険だと判断せざるを得ないからです。
このように、審査自体を断られてしまう方の8割は、お金の使い道が「自由」な借金をすでに多く抱えてしまっていることです。
また、金額がそこまで大きくない借金であっても、返済に遅れがあった過去がある場合、審査に通らないかもしれないことを予め伝えることがあります。
具体的には、2〜3ヶ月といった月を超える延滞や、通算5回以上の延滞、直近1年以内に延滞をした場合は注意が必要です。
3ヶ月以上の延滞をしてしまうと、これは事故として扱われ、5年間という期間付きで借り入れができなくなってしまいます。
同様に、延滞したまま一定の期間が過ぎてしまったり、返済自体をギブアップしてしまうと、保証会社による代位弁済や、民事再生や自己破産などの債務整理の措置をとることになります。
そうなると5年〜10年は借り入れができなくなってしまいます。
まれに連帯保証人が引っかかる場合もあるので、関係者は過去に延滞や事故などがないか確かめることが大切です。
このような履歴はブラックリストとして、個人信用情報機関に登録されています。
削除したくてもできず、黙って審査に出しても必ずばれてしまうので、ペナルティーを追わないように日頃から気をつけるしかありません。
まとめ
銀行マンの目線からすれば、たくさんのお客様が住宅ローンを借りてくれることは、銀行の収益になるため嬉しいことです。
そのため、優良なお客様か判断するため、先述のトップ5についてすぐに確認をとるのは失礼ながらも正直なところです。
逆に、「審査に出してみることは可能ですが・・・」というように、気の乗らない反応があった場合は、何か審査基準に引っかかっているかもしれません。
ただし、審査に受かるために基準を意識した生活をするというのは極端で、そこまでシビアになるのも違うかと思います。
普通に生活ができていれば、よほどのことがない限り、審査では受かる方の方が多いです。
マイホームを購入したいそのときに、ありのままの自分を出すのでよいと思います。
ただし、1つだけ気をつけるべきことをお伝えするとすれば、きちんとお金の管理ができた生活は大切にして欲しいです。
金銭感覚がしっかりした方は、働き方やお金の使い方が堅実で、その結果、貯金もあり、強いては無理な借り入れをしない傾向にあります。
このことは、住宅ローンの審査ではとても大事なことです。
そのことを気をつけていてば、クレジットカードでの支払いや、一時的な出費でキャッシングをすることはあっても、残高不足にならないよう自然と管理もできるのではないかと思います。
住宅ローンは返済しきることがゴールです。
そのための信用力を失わないようにすることが重要です。
