こんにちは！きのぴーです。大丈夫です。難しくないですよ。
注文住宅を取得するために、親や祖父母から資金援助を受けるという方も多いのではないでしょうか？
そしてそんな方々は、贈与税の制度を詳しく理解しておくことが重要です。
一昔前までは暦年課税や相続時精算課税など、注文住宅の取得には不向きな制度しかありませんでした。
しかし、住宅取得等資金贈与の特例が平成33年12月31日まで延長・拡充されたことで、多くの方が手軽に親や祖父母からの資金援助を受けることができるようになりました。
この記事では住宅取得等資金贈与の特例が一般的な相続制度と比べてどのくらいお得なのか、また、どのような手続きをすることでそのメリットを手にできるのかを解説します。
そもそも注文住宅の贈与税はなぜ非課税になるの？
さまざまな買い物のなかでも注文住宅は人生で1番高価な買い物と言われ、不動産業界は税制の変化による市場動向に合わせた特例が用意されています。
不動産業界は特に消費税の動向によって、実績が変動しやすい業界であり、住宅取得等資金贈与の特例のような制度を用意することでその裾野を広げることが必要となります。
その結果として、親や祖父母からの贈与税を非課税とする特例が用意されることになったのです。
住宅取得資金贈与の特例とは？
住宅取得等資金贈与の特例は平成27年1月から12月末までの期間で1,500万円を限度額に、その後平成28年1月から平成31年3月末までを消費税増税前の駆け込み需要を見込めることを理由として1,200万円に引き下げられました。
そして、平成31年4月から平成33年12月31日までを増税対策と考え、限度額を3,000万円に暦年課税の110万円を合計した3,110万円と定めるに至ったのです。
また、次の条件を満たしていれば、どんな家庭でも利用することができます。
- 贈与を受けた翌年の3月15日までにその家屋に居住すること。
- 2009年分から2014年分までの贈与税の申告において、住宅取得等資金贈与の特例を利用していないこと。
- 親族などの一定の関係性のある方との請負契約や増築ではないこと。
- 贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅取得等資金の全額を利用して住宅用家屋の新築等をすること。
ほかの贈与税が非課税になるケースと比べて住宅取得等資金贈与の特例おトク？
親や祖父母から資金援助を受けることで注文住宅の取得を計画している方は、ほかの贈与税が非課税になるケースもご存知でしょう。
詳細についてはのちほど解説しますが、2,500万円というまとまった贈与を非課税にしてくれる制度も存在します。
そんな制度と比較した際に、住宅取得等資金贈与の特例はどのくらいおトクなのでしょうか？
暦年贈与と住宅取得等資金贈与の特例を比較した場合
暦年贈与と住宅取得等資金贈与の特例を比較した場合は、住宅の取得への応用のしやすさが異なります。
暦年贈与とは毎年の非課税額を最大110万と定め、分割して贈与することで贈与税額を抑えられる仕組みの制度です。
3,000万円もの金額を贈与する場合は、毎年100万円ずつ30年間に分けて贈与し続けることで、すべて非課税で贈与することが可能になります。
ただし、注文住宅は頭金以外のまとまった金額を用意する必要があり、2,000万円〜3,000万円もの金額を用意しなければならず、110万円を分割し続けることを考えると最低でも20年の時間を要します。
このように、非課税になるというメリットがあるものの、注文住宅の取得という目的には不向きと言えるわけです。
相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の特例を比較した場合
非課税で贈与を受けようと考えている方のなかには、2,500万円もの金額を非課税にしてくれる相続時精算課税の利用を検討している方も多いのではないでしょうか？
この相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の特例を比較してみると課税額が異なり、住宅取得等資金贈与の特例のほうが圧倒的に相続人の負担が小さくなります。
相続時精算課税はよく非課税金額が2,500万円だから暦年贈与よりもおトクと結論付けられる制度ですが、実は被贈与人が亡くなった際にすべての財産に課税される仕組みになっています。
例えば、親や祖父母が1億円の財産をもっており、その一部の2,500万円を相続時精算課税を利用して相続した時点では、非課税となるため相続人の負担はありません。
しかし、親や祖父母が亡くなり、1億円の財産を相続する際には、2,500万円を別々に相続したものとは考えず、1億円分の相続税が発生します。
また、暦年課税と併用できないという点も住宅取得等資金贈与の特例と大きく異なる点です。
住宅取得等資金贈与の特例を利用して相続税を非課税にするための手続き
住宅取得等資金贈与の特例は親や祖父母からの資金援助を計画している方にとっては、その負担を減らしてくれる理想的な制度と言えます。
ただし、贈与を受けた翌年の確定申告において、特例を利用する条件を満たしていることを証明する必要があることもしっかりと把握しておきましょう。
特に共働きでなかなか税務署に行けないという家庭では、確定申告に間に合わない状況に追い込まれてしまうことも珍しくありません。
確定申告を行うタイミングですでに新居での生活を開始しているか、または建築途中であるかによって必要となる書類も異なるため、少なくとも1度は税務署へ足を運ぶ、予定のある段取りを立てておくことをおすすめします。
住宅取得等資金贈与の特例を利用する際に必要な書類とは
住宅取得等資金贈与の特例を利用するために必要となる書類は、次の8つです。
必要書類8点一覧
- マイナンバーカードまたは通知書
- 身分証明書
- 認印
- 申告書第一表、申告書第一表の二
- 贈与を受けた人の戸籍謄本
- 前年分の源泉徴収票
- 対象となる居住用不動産の登記事項証明書
- 新築にかかる工事の請負契約書の写し又は売買契約書の写し
住宅取得等資金贈与の特例では、贈与された金額を住宅の取得に充てているかを明確にするための書類の提出が必要となります。
確定申告に必要な書類のほかに、取得した不動産の登記事項証明書と取引金額が記載されている請負証明書や売買契約書が必要と理解しておきましょう。
事前に備えておくべき起こりがちなトラブル
住宅取得等資金贈与の特例に限ったことではありませんが、贈与税の非課税制度を利用する方々の理解度によってトラブルに発展することも少なくありません。
繰り返しとなりますが、住宅取得等資金贈与の特例は3月15日までの入居と期限が決められている制度であるため、1つのトラブルによって、非課税制度が使えなくなることも考えられ、事前の対策が必要です。
そして、よくあるトラブルが非課税になるため手続きはいらないと考えていた、またはバレないと思っていたために確定申告を行わなったというものです。
残念ながら、確定申告で提出する不動産の登記事項証明書には抵当権の詳細も記載されているため、住宅ローンを利用している場合にはその保証会社名が明記されることになっており、バレないということはありえません。
非課税になるため手続きはいらないと考えていた、またはバレないと思っていたといういずれの場合でも、贈与分に課税されてしまうため、翌年に数百万円という単位の税金を支払う必要が生じてしまいます。
まとめ
注文住宅を取得するために親や祖父母から資金援助を受ける方は、住宅取得等資金贈与の特例の詳細を把握しておくことをおすすめします。
相続税を非課税にする制度には、暦年贈与や相続時精算課税といったものがありますが、注文住宅の取得においてはこの特例がもっともメリットの大きい制度です。
適用を受けるための条件や手続きを行うためには正しいし理解が求められるため、1度は税務署に足を運ぶようなスケジュールを設けておきましょう。
確かな理解があることで、ほかの非課税制度よりも数百万円という単位で負担を軽くしてくれるのが、住宅取得等資金贈与の特例です。
