住宅ローン

繰り上げ返済のコツを伝授!最適なタイミングは?いくらから出来るの?

 

こんにちは!きのぴーです。

「繰り上げ返済」…してますか?

 

住宅ローンの利用を検討している方の多くは、できるだけ家計に影響のない返済方法を活用したいと考えていることでしょう。

また、将来のライフプランを見越した返済計画は、理想の住まいを手に入れるための大切な要素のひとつと言えます。

今回は、大金である住宅ローンを効率良く返済していく手段として、繰り上げ返済のコツをお伝えします。

「繰り上げ返済ってなに?」という方はもちろん、どのくらいの金額を借りるのかといった具体的なプランをお持ちの方にも、役立つ情報を紹介します。

しばいぬ
繰り上げ返済はお金に余裕があるときにな!無理にすることじゃあないぜ。

 

いくらからできる?繰り上げ返済の基本的なルールとは

3,000万円といった大きな金額の融資を受ける住宅ローンですが、普段返済する約束となっているお金とは別に、前倒しで元金とその元金にかかる利息を返済する仕組みが繰り上げ返済です。

「元金」とは?

「元金」とは、住宅ローンの借入金のこと。例えば3,000万円を35年ローンで借りた場合、総返済額は3,000万円ではないですよね。当然利息がかかりますので、総返済額は3,000万円 + 利息 ということになります。元金とはこの例で言うところの3,000万円のことで、利息とは関係ない元々の借入額のことを「元金」と言います。

 

ボーナス時期に合わせた繰り上げ返済を活用する計画を立て、毎年10万円といった金額を返済することで、返済期間を減らせる、返済額そのものを減額できるといったメリットを見込むことができます。

ただし、利用する住宅ローンによって、繰り上げ返済を行うための手続きやいくらからできるかといった条件に違いがあるため、申し込みをする前の段階でしっかりとチェックしておく必要があります。

住宅ローンの返済をしはじめたころは、100万円以上しか繰り上げられない決まりを設けていても、数年後には1万円から受け付けられるように条件を変えていることも珍しくありません。

また、フラット35を利用する場合には、1ヵ月前までに金融機関に申し出をし、決められた期日までに支払うといった段取りが設けられている点にも注意が必要です。

はむすたあ
ちなみに「フラット35」は繰り上げ返済に関する手数料が無料なんだ。

▼フラット35とは?

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繰り上げ返済を上手に活用するコツとタイミング

ここまで解説してきたように、繰り上げ返済には返済期間を短くするといったメリットを見込むことができます。

ただし、とにかく早く、まとまったお金を支払えば良いというわけではなく、繰り上げ返済を上手に活用するためにはそのコツとタイミングを理解しておくことが大切です。

「年に数回10万円単位で支払う」「ボーナスの大半は繰り上げ返済に回す」といった無理のある計画では、せっかく手に入れた理想の住まいでの生活が、味気ないものになってしまいかねません。

しばいぬ
豊かな暮らしをするための住まいが、逆に豊かさを奪ってしまわないようにな!

 

繰り上げ返済をすべきタイミングは家庭ごとに異なる

繰り上げ返済を上手に活用するために考えるべきひとつ目のポイントが、なぜ繰り上げ返済を活用するのかという目的です。

もちろん、返済期間を短くすることができる繰り上げ返済には、返済期間を減らせる、返済額そのものを減額できるといったメリットがあるため、多くの方が活用すべき返済方法と言えます。

ただし、なぜ繰り上げ返済を活用するのかといった目的が定かでなければ、これから解説する2つの繰り上げ返済の方法から、ライフプランに合わせたタイプを選択することが難しくなってしまいます。

とにかく元金を減らすという大雑把な計画ではなく、期間を短縮すべきなのか、それとも直近の返済額を減らすべきなのかを冷静に分析することが大切です。

はむすたあ
繰り上げ返済には2種類ある!アナタが「なぜ繰り上げ返済をしたいのか」によって選ぶべきタイプが違うんだ。

 

効率良く返済するために知っておくべき2つの繰り上げ返済

元金を効率良く減らせるというメリットのある繰り上げ返済ですが、実は2つの種類が存在し、それぞれに次のような特徴があります。

  • 返済期間を短縮できる期間短縮型…毎月の返済額を変えず、まとまったお金を年に1度繰り上げることで返済期間の短縮を見込めるタイプ
  • 毎月の返済額を減らせる返済額軽減型…返済期間を変えずに、まとまったお金を年に1度繰り上げることで毎月の返済額を押さえるタイプ

どちらのタイプも適切なタイミングで、まとまったお金を繰り上げ返済に回すことで、返済額そのものを減らすことができます。

では、期間短縮型と返済額軽減型では、どちらのほうがおトクになるのでしょうか?

 

返済期間を短縮できる期間短縮型はどのくらいおトク?

住宅ローンとして3000万円を借り入れ、35年間の返済期間の金利2.0%で返済することを約束した場合に、返済期間を短縮できる期間短縮型を選択したケースをシミュレーションしてみましょう。

このケースでは、元利均等返済を選択していれば、毎月99,378円の返済を行わなければなりません。

仮に返済を開始した翌年に100万円を繰り上げ返済すれば、元金とその元金にかかる利息を91万円減らすことができます。

毎月の返済額から逆算してみると、おおよそ9ヶ月もの期間を短縮できることになります。

また、住宅ローンの返済額の内訳は、時間が経つほどに利息の割合が小さくなるという特徴があるため、繰り上げ返済を行うタイミングも重要です。

5年後に100万円を繰り上げる場合と、10年後に100万円を繰り上げる場合を比較してみると、約20万円ほど5年後に繰り上げ返済をしたほうがおトクです。

このように期間短縮型の繰り上げ返済には、数年間に1度、100万円といったまとまったお金を繰り上げ返済に回すことで、老後の生活を見通せるなどのメリットを見込むことができます。

しばいぬ
繰り上げ返済は早ければ早いほどおトクなんだね。

 

毎月の返済額を減らせる返済額軽減型はどのくらいおトク?

期間短縮型で行ったシミュレーションで、返済額軽減型を選択した場合にはどのくらいおトクになるでしょうか?

返済額軽減型は、返済を開始した翌年に100万円の繰り上げ返済をすることで、元金とその元金にかかる利息を37万円減らすことができます。

期間短縮型とは違い返済期間は変わらず、軽減できる金額も少額に見えますが、その時々の返済額を見直したいという方におすすめの繰り上げ返済方法と言えます。

 

要注意!住宅ローン減税を受けるかどうかは必ずチェックしよう

一般的に期間短縮型には返済期間を短縮する、返済額軽減型には毎月の返済額を小さくするというメリットがあり、期間短縮型のほうが軽減できる金額が大きいとされています。

しかし、住宅ローン減税を利用している方は、期間短縮型の繰り上げ返済を選択してしまうと、かえって損になってしまうことがあるため、控除を受けるかどうかを決めてから、どちらのタイプを選択するかを決めましょう。

住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の1%を税金と相殺する形で、入居してから10年間の利用者の経済的負担を軽減してくれる措置です。

繰り上げ返済に回す金額にもよりますが、残高がを減らすことで税金の相殺額が減ってしまうことがあることも知っておきましょう。

▼住宅ローン減税についてはコチラで詳しく解説しています

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まとめ

住宅ローンを効率良く返済するための手段が繰り上げ返済です。

一般的には繰り上げ返済を行うことで、元金とその元金にかかる利息分を早めに支払えると理解されていますが、メリットを実感するためには、自分のライフプランに合わせるという視点が必要になります。

大きく分けると、将来の返済に対する不安を解消したいという方は期間短縮型の繰り上げ返済、今の生活にゆとりが欲しいという方は返済額軽減型の繰り上げ返済を選択すべきです。

また、住宅ローン控除との関係についても、融資を検討するさいや申し込みを行うタイミングで決めておくことをおすすめします。

繰り上げ返済と聞くと、とにかく早い段階で、まとまったお金を返済しておけばおトクになるというイメージを持つ方が少なくありません。

いくらくらいの金額を、どのタイミングで繰り上げ返済に回すのか、またどのくらいのおトクになるのかをじっくりとシミュレーションすることが本当に豊かな生活を手に入れるポイントとなります。

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