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住宅ローンの利用を検討している方のなかには、審査という言葉になんとなく嫌なイメージがある、なんとなく不安という方が少なくありません。
住宅ローンは融資であり、金融機関が申込者の属性や借り入れ情報など項目から信頼できるかを判断するため、マイナスな印象を抱いてしまうのも自然なことです。
ただし、注文住宅の購入に夢を描いている方は申し込み前に必要な情報を集め、不安を払拭しておく必要があります。
この記事では申し込み前に理解しておくべき情報として、次の2つの項目を解説します。
- ポイントを抑える前にチェック！住宅ローン申し込みの段取りとは
- 住宅ローンの申し込みの時に押さえておくべき6つの超重要ポイント！
住宅ローンの申し込みは、理想の住まいを手に入れるための第一歩です。
この記事から計画をスムーズに進めるために理解しておくべき情報を、しっかりと確認していきましょう。
ポイントを抑える前にチェック！住宅ローン申し込みの段取りとは
注文住宅の計画をはじめたばかり、なんとなく住宅ローンの審査に不安があるという方は、住宅ローンの申し込み時に押さえておきたい6つの超重要ポイントを知る前に、住宅ローンを利用するまでの段取りを理解しておきましょう。
実は住宅ローンは、次の2つの段階で審査が行われています。
- 住宅の購入を決めた時に行う事前審査
- 売買契約を結んだ時に行う本審査
住宅ローンの段取りは注文住宅の計画と密接に関係しているため、住まいの計画に遅れがでてしまわないような注意が必要です。
住宅の購入を決めた時に行う事前審査
理想の住まいづくりはプランニングや土地、依頼するハウスメーカーを決めつつ、金融機関が提供している住宅ローンを決定することから始まります。
小さな違いではありますが、金利や審査に要する時間、繰越返済の手数料には商品ごとの特徴があるため、信頼できる営業のおすすめを聞きながら、自分の目で確認できる知識も身に付けておきましょう。
そして、依頼するハウスメーカーと利用する住宅ローンが決定した段階で、源泉徴収票などの書類をもとに金融機関が借りる人の返済能力をチェックするための事前審査を行います。
依頼するハウスメーカーにもよりますが、注文住宅は契約から住める状態になるまでに3ヵ月ほどの期間を要するため、住みはじめたい時期が決まっている方は、必要書類の準備や審査に要する時間を確認しておくことも大切です。
売買契約を結んだ時に行う本審査
ハウスメーカーとの売買契約を結ぶ段階で、保証機関による本審査が行われます。
事前審査は返済能力を確認するために金融機関が行いますが、住宅ローンは建物や土地に対する抵当権をもとに融資されるため本審査は保証機関が担当します。
そして、本審査では事前審査で必要な源泉徴収票以外にも、課税証明書や土地や建物の謄本などの書類の提出が必要となるため、事前の準備が必要です。
住宅ローンの申し込みの時に押さえておくべき6つの超重要ポイント！
住宅ローンは大まかに事前審査の段階で申込者の返済能力を確認するために、本審査は返済が滞った場合のリスクヘッジのために行われます。
ほかのローンとは違い、2つの段階が設けられていることやそれぞれに目的があることが分かれば、次の申し込みの時に押さえておくべき超重要なポイントについてもすんなりと理解することができるでしょう。
- 【ポイント1】年齢や勤続年数などの属性
- 【ポイント2】住宅ローン以外の借り入れ状況
- 【ポイント3】過去の個人情報に関する記録
- 【ポイント4】事前審査の記載と一致していない点がないか
- 【ポイント5】担保としての不動産価値
- 【ポイント6】過去3年間の健康状態
住宅ローンの申し込み自体が不透明で不安という方はもちろん、仕事の実績は十分でありながら雇用形態が不安定という方も、申し込み前にポイントを押さえておきましょう。
事前審査時の3つのポイント
繰り返しとなりますが、住宅ローンに設けられている事前審査と本審査には違った目的があります。
そして、事前審査は金融機関が申込者の返済能力を確認するために設けられている機会であるため、重要なポイントも分けて理解することが大切です。
事前審査は、属性や借入状況、過去の個人情報をもとに進められます。
【ポイント1】年齢や勤続年数などの属性
「金融機関が安心できる年収や勤務先などの情報がポイントになることは分かっている」という方も多いのではないでしょうか？
ただし、住宅ローンの申し込みを行う際には年収や勤務先などの情報にプラスして、勤続年数や安定した収入、年齢が超重要なポイントとなります。
金融商品は数多く提供されているものの、最長35年の返済期間が設けられるのは住宅ローンだけといって良いでしょう。
そして、80歳までの完済が鉄則であるため、仮に返済額が少なくても時間をかけて、安定的に返済できることのほうが重要なわけです。
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【ポイント2】住宅ローン以外の借り入れ状況
住宅ローンの事前審査の段階では返済負担率という言葉が非常に重要となります。
返済負担率とは1年間のローン返済額が年収のどのくらいの割合にあたるかを意味し、フラット35には年収400万円未満は30％まで、年収400万円以上は35％までという上限を定めています。
さらに、この返済負担率は、住宅ローン以外の借り入れを合算して算出されるという点には注意が必要です。
申込者の年収が500万円だった場合は、年間175万円の返済額までが住宅ローンの上限となります。
ただし、自動車ローンが年間60万円ある場合は、年間115万円が住宅ローンの返済の上限額になってしまいます。
【ポイント3】過去の個人信用情報に関する記録
住宅ローンの申し込み以外にも言えることですが、融資を受ける際には過去の個人信用情報が必ず確認されます。
そして、過去5年の間に異動の記録がある場合には、安定した収入があっとしても事前審査の通過は難しいと言って良いでしょう。
ただし、CICやJICCといった機関に依頼することで、自分自身の個人信用情報を確認することができるためチェックしておくことをおすすめします。
仮に返済を滞らせてしまった期間があったとしても、5年間で異動の記載がなくなるため、申し込みの時期をずらすなどの対処方法を見出すことができます。
本審査時の3つのポイント
事前審査を終えると、住宅の売買契約とともに返済が滞った場合のリスクヘッジのために保証機関による本審査が行われます。
住宅ローンは返済期間が長いため、利用者には少しずつ返済できるというメリットがありますが、金融機関によってはそれだけリスクの大きい融資と言えます。
返済している最中で、返済が滞った場合でも融資額を回収できるかを確認することが、本審査の目的です。
【ポイント4】事前審査の記載と一致していない点がないか
基本的に事前審査が通り、本審査に申し込みをした段階で、住宅ローンの審査を通過することは間違いないと言われています。
ただし、「もっと借り入れを増やそう」と考え、年収や住宅ローンの返済額を事前審査から変えて提出することは絶対に行ってはいけません。
住宅ローンには明確な基準が定められているものの、最終的な合否の判定を行うのは人間です。
事前審査を通過したものの本当はギリギリのラインだった場合に、申し込みの記載を変えてしまうことは相手の心象を損なうことに繋がり、本審査が通過できないということになりかねないのです。
【ポイント5】担保としての不動産価値
本審査の2つ目のポイントが、担保としての不動産価値です。
不動産価値と聞くと建物や土地の価格を連想しがちですが、正しくはそのエリアの相場や時間が経過してからの価値をもとに、保証会社が割り出す価値を指します。
ただし、申し込みを行う段階でどのくらいの価格になるかを明確に把握することはできないため、住宅営業にしっかりと相談することをおすすめします。
【ポイント6】過去3年間の健康状態
関係性が分かりにくい部分ではありますが、住宅ローンの申し込みの際には事前に過去3年間の健康状態も重要なポイントとなります。
その理由は、住宅を購入する方のほとんどが団体信用生命保険に加入し、もしもの時に備えているためです。
団体信用生命保険とはそのほかの生命保険と同じ考え方で、疾患にかかった場合に住宅ローンを弁済する保険であり、その加入には過去3年間の健康状態が問われます。
先ほど解説したように住宅ローンの返済が滞った際には不動産にかけられた抵当権によって、所有権が保証会社にうつされてしまうため、大切な住まいを守るためには健康状態を知っておくことも重要になるのです。
まとめ
住宅ローンの審査に不安を抱いている方は、はじめに次の2つの内容を理解しましょう。
- 住宅ローンの審査には申込者の返済能力を確認するための事前審査の段階と、事前審査の段階で返済が滞った場合のリスクヘッジのための事前審査がある
- 事前審査では属性や借入状況、過去の個人情報が、本審査では事前審査通りの申告かどうか、不動産としての担保価値、過去3年間の健康状態がポイントとなる
事前審査と本審査のポイントを押さえることで確実に返済する能力があることを、効率的に金融機関や保証機関にアピールすることができます。
