こんにちは！きのぴーです。
みなさんは「どんな土地にするか」を先に決め、その条件に合う住まいをつくるという家づくりにリスクがあることをご存知でしょうか？
そして、正しい計画の進め方を知らない多くの方が知らず知らずのうちに、この住まいづくりの進め方をしてしまっているのも事実であり、のちのち思いもよらない費用に頭を抱えてしまうことも少なくありません。
この記事ではどんな土地にするかを先に決めてしまうことのリスクとして、土地代にかかるすべての費用について解説します。
土地代にかかわる3つの主な費用
それぞれの金額が必要になる理由やタイミングを把握しておくことで、正しい住まいづくりの進め方を実践できるでしょう。
【土地代にかかる費用①】安全な家を建てる調査関係
土地代にかかる費用の1つ目が、安全な家を建てるための調査に必要なお金です。
そして、この費用はさらに以下の3つの項目に分類されます。
- 土地の現状を確認するための敷地調査費
- 近隣トラブルのリスクを回避するための家屋調査費
- 耐震性を確認するための地盤調査費
安全な家を建てるための調査関係の費用は、住まいの建築前に必要なる費用でありながら、契約後に変動する可能性があるという注意点があります。
土地の購入に必須な調査関係費用とそうでない調査関係費用がありますが、おおまかに30万円ほどの金額が必要です。
土地の現状を確認するための敷地調査費
住まいの間取りのベースとなる土地の情報を確認するための費用が敷地調査費です。
敷地調査費はほとんどの土地で必要となり、土地の大きさや高さの測量、建築物の用途や大きさの確認を行います。
一戸建てと聞くと自由に設計できるイメージがありますが、北側の隣地や前面道路との距離や防火地域などの土地の規制によって、建築できる面積や間取りに制限が加わります。
専門知識を有する業者が行う作業であり、5万〜10万円ほどの費用が必要です。
近隣トラブルのリスクを回避するための家屋調査費
必須ではないものの近隣トラブルを回避するための備えとして必要な費用が家屋調査費です。
家屋調査とは住まいの建築を計画している土地の周りの家屋の状態を確認し、建築工事で発生する振動によって近隣の住宅に破損が生じたわけではないことを証明するために必要な作業です。
補償コンサルタントに依頼する費用として、10万円ほどの金額が必要です。
耐震性を確認するための地盤調査費
地震に耐えうる住宅を建築できるかの確認に必要な費用が地盤調査費です。
土地によって調査の方法は異なりますが、大まかに3万円〜8万円ほどの費用が必要となります。
そして、地盤そのものを改良しなければならないかそうでないかは、契約後でしか分からないという点には注意が必要です。
改良の仕方によっては、100万円以上の費用が発生することもあるため、事前にどのくらいの金額を準備しておくべきかを相談しておくようにしましょう。
【土地代にかかる費用2】ローン関係の手数料で10万円必要？
ローンを利用する前の段階で生じる金額も土地の販売価格以外に生じる費用です。
ローン関係には、以下の3つの手数料があります。
- 金銭消費貸借契約書に必要な印紙代
- ローン担保にするための抵当権設定登記料
- 所有者になるための不動産登記料
必要な金額は10万円ほどと決して大きな金額ではありませんが、ローンが利用できるようになる前の段階に必要な手数料として把握しておかなければなりません。
金銭消費貸借契約書に必要な印紙代
土地だけにかかる費用ではありませんが、住宅ローンを利用する際には必ず2万円の印紙代がかかります。
これは住宅ローンの申し込むを行うときに作成する金銭消費貸借契約書には印紙税であり、住宅ローンの利用額によって違いがありますが、1,000万円〜5,000万円のローン利用に適用される2万円と認識していれば大丈夫です。
ローン担保にするための抵当権設定登記料
ローン契約を締結する際に、保証会社は何かしらの理由で支払いが滞った場合の備えとして抵当権を土地に設定し、いつでも回収できる準備を行います。
そして、この権利の設定はローン利用者が負担しなければならず、登記費用と登録免許税の2つを支払わなければなりません。
大まかな目安として、司法書士への支払いと登記費用で6万～10万円ほどの金額が必要となります。
所有者になるための不動産登記料
こちらも土地だけにかかる費用ではありませんが、不動産を所有した際には不動産登記を行う必要があり、その手数料が不動産登記料です。
土地や建物の所在や面積、所有者の住所といった情報を登記簿に記載する必要があり、権利関係が分かりやすい状況を作らなければなりません。
この事務作業も抵当権設定登記と同様に司法書士が行い、大まかに6万～10万円ほどの金額が必要です。
【土地代にかかる費用③】不動産の所有には税金がかかる
土地の所有すると、その価値に応じた税金を支払う必要が生じます。
ここからは土地代にかかわる費用として、以下の2つの不動産の所有に関わる税金がどのように算出され、どのくらいの金額が必要になるのかを解説します。
- 土地にもかかる固定資産税、都市計画税
- 取得時に納める不動産取得税
土地の取得時に必要となる不動産取得税と、住宅ローンのほかに用意しておかなければならない固定資産税、都市計画税についても、しっかりと把握しておきましょう。
土地にもかかる固定資産税、都市計画税
毎年1月1日時点での土地と建物の所有者に支払い義務が生じる税金が、固定資産税と都市計画税です。
そして、固定資産税と都市計画税は以下の計算式で算出されます。
- 固定資産税評価額を確認する（毎年1月1日時点における地価公示価格の70％）
- 固定資産税の1.4％と都市計画税の0.3％の税率をかける…土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合:固定資産税が28万円、都市計画税が6万円
- 固定資産税と都市計画税を合算する…土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合:固定資産税の28万円+都市計画税の6万円=34万円
取得時に納める不動産取得税
不動産を取得したとき支払わなければならない税金が不動産取得税です。
原則として固定資産税評価額の4%となり、土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合には80万円もの金額がかかることになります。
ただし、固定資産税と都市計画税、不動産取得税は、土地の大きさや用途によって軽減措置が設けられているため、土地を購入する前にしっかりと確認しておく必要があります。
販売価格以外で+100万円を土地代として見込んでおこう
販売価格以外にも、調査関係の費用やローンの手数料などのさまざまな金額が必要であることがお分かりいただいけたでしょう。
これまで解説してきた土地代にかかわるすべての費用の中でも、もっとも金額に違いが生まれてしまうのが調査関係の費用です。
契約前に見積もっておくべき金額を相談しておらず、気に入った土地の契約から行ってしまったがために、支払う必要のなかった費用が生じてしまったというケースも少なくありません。
自分で住まいづくりの順番を決めつけてしまう前に住宅営業や不動産業者に、販売価格以外に必要でなりそうな費用についても相談することで、リスクを回避しつつ、安全に計画を進められるでしょう。
