住宅ローン

住宅ローンの借入可能額はどうやって決まるの?3つの超重要ポイント!

 

こんにちはきのぴーです!くしゃみは新幹線より速いって知ってました?

 

住宅の購入を検討されている方の中には、「住宅ローンの借入可能額はどのようにして決まっているの?」という疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

最近では簡単なシミュレーションを手軽にできるようになっていますが、実際に住宅ローンへの申し込みをした際に資金不足になってしまうというケースも珍しくありません。

この記事では、そんな事態を回避するために

  • 借入可能額を決める3つの条件とは?
  • 年収ごとの借入可能額と返済可能額を解説

という2つの項目から、住宅ローンの借入可能額がどのようにして決められるのか、また借入可能額だけでなく返済可能額から住宅ローンを冷静に考える重要性を解説していきます。

はむすたあ
年収500万円のボクはどれくらい借りられるのかな?

 

借入可能額を決める3つの条件とは?

住宅を購入する決意をした方は、その準備段階として審査を経て、実際に借りられるローンの額を借入可能額の確認を行うことになります。

そして、住宅ローンの借入可能額の審査に使われるのが、以下の3つの条件です。

  • 支払いを続けられる安定性
  • 保証会社が定める返済負担率
  • 購入する住宅の担保評価

借入可能額はオンラインで簡単にミュレーションできるようになっていますが、いざ実際の申し込みを行う段階となり、「見込んでいた資金より数百万円少なかった」というケースも珍しくないという点には注意が必要です。

勤めている会社の情報だけでなく保証会社が定める返済負担率や、購入する住宅の担保評価が関係していることも把握しておくことで、資金不足になる可能性を見越した計画を立てることが可能となります。

 

支払いを続ける安定性が見込めるか

住宅ローンの借入可能額を決める1つ目の条件が、支払いを継続できる安定性が見込めるかどうかです。

具体的には、以下の項目をチェックされているとされています。

  • 勤めている会社の資金はどのくらいであり、何人の従業員がいるのか
  • どのような仕事で、直近3年間でどのくらいの年収を得ているか
  • 何歳で、どのくらいの期間を勤めているか

年齢が若く、公務員などの安定した仕事をしていながら、多くの年収を得ているほど、支払いを継続できる可能性が高いと判断されます。

仮に多くの年収を得ていても、その収入が安定しているものではないと判断されてしまうと、借入可能額が減額することになります。

しばいぬ
上場企業に勤めていたりすると少し有利なんだな。

 

保証会社が定める返済負担率内におさまること

住宅ローンの借入可能額は、保証会社が定める返済負担率内におさまることが2つ目の条件となります。

返済負担率とは、それぞれの保証機関が定める年収に対する支払金額の割合であり、以下の計算式で算出されます。

  1. (税込の年収400万円×返済負担率35%)÷ 12=毎月返済額116,667円
  2. 毎月返済額11,667円÷100万円当たりの毎月返済額2,822円×100万円=4,134万円

※年収400万円、住宅金融支援機構が定める返済負担率、35年ローン金利1.0%を適用した場合

一例ではありますが、住宅金融支援機構は年収400万円未満は年収の30%まで、年収400万円以上は年収の35%までと返済負担率を定めています。

また、住宅ローン以外に借り入れを行っている場合には、その借り入れを含めた割合が年収の30%または35%が上限となることもあらかじめ把握しておく必要があります。

 

購入する住宅の担保としての評価

そして、借入可能額を決める3つの条件が購入する住宅の担保評価です。

購入する住宅の担保評価とは購入する住宅がいくらかというよりも、「戸建て」「マンション」「中古」といった購入する住まいのタイプによって分けられる、保証会社が担保とするため土地や建物を指します。

基本的に1つ目の条件をクリアしていれば、支払いが滞ってしまうことはないと考えられていますが、保証会社は支払いが滞ってしまった場合にその金額を回収するための担保として十分な住宅かを事前に確認する必要があるのです。

 

年収ごとの借入可能額と返済可能額を解説

どのくらいのお金を借りられるかを意味する借入可能額やその条件を事前に把握しておくことで、大まかな予算取りをイメージすることができます。

また、生活の質を加味した家造りには、借入可能額だけでなく、どのくらいの金額を返済していけるかを意味する返済可能額を併せて知っておくことが重要です。

一般的に返済可能額は月収の25%ほどとされ、無理のない返済をするためのモデルと言われています。

ここからは年収400万円、年収500万円、600万円の会社員の借入可能額と返済可能額を金利1%、元利均等返済で35年ローンを組んだ場合を想定して、シミュレーションしていきます。

はむすたあ
あなたはどこに該当するかな?

 

年収400万円の会社員のシミュレーション

年収400万円の会社員の借入可能額と返済可能額のシミュレーションは、以下のとおりです。

借入可能額 返済可能額 金額差
4,134万円 2,953万円 1,181万円
116,667円 83,333円 33,334円
借入可能額 返済可能額 金額差
3,544万円 2,953万円 591万円
100,000円 83,333円 16,667円

年収400万円の場合は利用する金融機関の定めによって返済負担率が変動するため、上段に35%、下段に30%のシミュレーションを記載しています。

返済負担率が35%の場合には月々の借入可能額と返済可能額の差額が33,334円となり、借りられる金額の上限まで利用してしまうと、返済が苦しくなる可能性が高まることが分かります。

 

年収500万円の会社員のシミュレーション

年収500万円の会社員の借入可能額と返済可能額のシミュレーションは、以下のとおりです。

借入可能額 返済可能額 金額差
5,168万円 3,690万円 1,478万円
145,833円 104,167円 41,666円

年収400万円の会社員と比較すると、年収が高くなっている分、借入可能額も高くなります。

ただし、一般的な基準とされる月収の25%を加味した借り入れを行わなければ、借入可能額を最大限に活用した家造りを行ってしまいがちです。

借入可能額と返済可能額の差額が40,000円以上となるため、生活水準に影響することはイメージしやすいのではないでしょうか。

 

年収600万円の会社員のシミュレーション

年収600万円の会社員の借入可能額と返済可能額のシミュレーションは、以下のとおりです。

借入可能額 返済可能額 金額差
6,201万円 4,428万円 1,773万円
175,000円 125,000円 50,000円

年収が600万円上になると、住宅を建てるエリアにもよりますが、返済可能額内での住宅ローンで十分な予算を賄えるようになります。

借入可能額が6,000万円以上となるため、金利1%の35年ローンを活用すれば、高級住宅と言われる住宅を購入することもできます。

借入可能額と返済可能額の月々の支払いの差額が50,000円であることを加味し、どんなライフスタイルを送りたいのかに合わせた返済計画を立てることが重要です。

 

借入可能額と返済可能額を冷静に計画しよう

住宅ローンを活用する際には、借入可能額と返済可能額を冷静に検討する必要があります。

そして、住宅ローンを活用する際にチェックしておくべきポイントのひとつ目が、下記の借入可能額の審査条件です。

  • 支払いを続けられる安定性
  • 保証会社が定める返済負担率
  • 購入する住宅の担保評価

また、それぞれの保証機関が定める年収に対する支払金額の割合を指す返済負担率から、借入可能額は以下の計算式で算出されます。

  1. (税込の年収◯◯◯万円×返済負担率◯◯%)÷ 12=毎月返済額
  2. 毎月返済額÷100万円当たりの毎月返済額◯◯◯円×100万円=借入可能額

そして、自分の月収に25%をかけ、一般的に安定した返済を続けるための指標とされる返済可能額も算出しておきましょう。

年収が高くなるほど借入可能額が大きくなり、理想の住宅を購入できるようになりますが、住宅ローンを組む前にどんな生活を送りたいのかを今一度検討してみることが大切です。

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