こんにちは！アメリカのマクドナルドはすべてドリンクバーらしいですよ！
今回は「自営業者の住宅ローン審査」について！
この記事では、なかなか人には聞けない自営業者がローン審査を通す前に気をつけておくべきポイントについて紹介します！
住宅ローンを組むのは大抵の方が人生で初めてのことで、特に資金面についてはなかなかお友達にも聞きにくいですよね。
うっかり何も知らずローン審査を通して落ちてしまうなんてことは実はよくあることなんですが…
一度落ちてしまうとなんだか自分を否定されたようななんとも言えない気持ちになるものです。
しかも理由については分からないことが多く、モヤモヤが残るものです。
今回はそんな気持ちにならずに済むように、住宅ローン審査を出す前に気を付けておくべき大切なポイントをまとめております。
この記事を読んで住宅ローン審査をスムーズにクリアしましょう！！
【自営業でも住宅ローンは借りられる？ 知っておきたい５つのポイント】
結論からお伝えしますと、もちろん自営業者の住宅ローン融資は可能です。
サラリーマンの方と比べると審査が少し複雑にはなりますが、基本的に自営業だからといって融資が出来ないことはありません。
① 年収（前年度）に合わせて住宅ローンの融資可能額は決まります。
これはサラリーマンの方でも自営業の方でも同じことなのですが、一般的に税込み年収（源泉徴収の一番高い金額）の７～８倍が融資可能金額と言われています。
つまり年収500万の方であれば単純計算で3500～4000万くらいまでの融資が可能ということになりますが、これは源泉徴収で収入証明がある方の場合です。
もちろん…サラリーマンの方でも別の借入（車などその他ローン）があるケースでは最大額借入できない場合もあります。
融資の審査条件が自営業の方ですと、過去３期分の所得を平均した金額で審査されることが一般的です。つまり確定申告で節税されておられる方は注意が必要です。
本来は借入可能な年収があるにも関わらず、確定申告で収入を少なく申告していると希望の借入金額の審査が通らないケースがあります。
② 住宅ローン融資審査の基準は借入する金融機関によって異なります。
上記で取り上げた審査基準は主に都市銀行や民間の金融機関の審査の際に重視されるポイントですので、どこからローンを借りるかでこの審査基準も変わります。
自営業の方が融資でよく選ばれるのが「フラット35」といわれる公的ローンです。フラット35では、基本的に前年度の年収の審査で決算書の提出は不要です。
毎年収入を安定させにくい個人事業主の方にはお勧めのローンと言えるでしょう。
またフラット35は、変動金利と違い少し金利は高くなりますが固定金利で返済金額が金利の変動に左右されにくいという点もメリットです。
③ あらかじめ自己資金を多めに用意しておきましょう。
節税対策などできちんとお金を貯めていらっしゃる方でしたら、住宅資金の配分で自己資金を多くすれば借入額は少なくて済みます。
現在では住宅ローン減税なども取りざたされている為、出来るだけローンを借りた方がよいと思われるかもしれませんが
住宅ローン減税は納めている税金から控除されるもので上限も決まっていますので、そもそもの納税額が少ない方は控除される額も少ないのです。
（住宅ローン控除：10年間、毎年の年末時点でのローン残高１％が控除。原則所得税から、控除しきれない分は住民税から控除されます。年間最大40～50万円）
また先程お伝えしたフラット35を利用する際にも、自己資金が多い方が審査に有利なだけでなく金利の優遇にも直結します。
最低でも借入金額の10％はご用意されることをお勧め致します。この10％を用意できるかどうかで金利がかなり変わって来ますのでお気を付けください。
④ 世帯年収で合算して借入を考えましょう。
住宅ローンの借入は世帯主だけの年収だけと考えずに家族みんなの年収で検討して行きましょう。
例えばご主人は自営業をされていて年収を抑えて申告されていて奥様が会社員の場合、奥様の年収で最大借入を行いご夫婦で返済して行くという方法です。
もちろん奥様だけの年収では全額難しい場合も、ご主人の年収の範囲での借入と合算も可能ですのでかなり幅は広がると思います。
ただ将来の家族計画によって奥様の今後の働き方なども変化しますので、ご家族でよくご相談されたうえで借入額をご検討されることをお勧めします。
⑤ まずは検討している物件の営業さんに相談してみましょう。
これまで自営業の方のローンについてご説明させて頂きましたが、基本は検討している物件の担当者に初めに資金計画から相談してみましょう。
住宅ローンの場合には、あらゆる金融機関と取引の多いハウスメーカーや不動産会社の取り扱っている提携ローンは優遇金利が適用されたり、自営業の方が比較的ローンの通りやすい金融機関を紹介してくれる場合もあります。
ご自身でお仕事上お取引のある銀行などの金融機関に問い合わせて審査を通されるのもよいと思いますが、営業担当にお任せして事前審査を通してみてもらうこともできます。
必要書類を揃えて自分でするより手間が省けるというメリットもあります。
【ローン審査でつまずかないように注意するべき ５つのポイント】
ローン審査を通りやすくするポイントを解説します。
というより、以下のポイントが満たせていないと融資は厳しいかも…？
① まず他の借入がないかきちんと申告しておきましょう。
基本的に他の借入がある場合には住宅ローンの借入可能額から減額されます。
なぜなら返済負担率は、住宅ローンの年間返済額に他の借入の年間支払額も加算して算出されます。
返済負担率は年収400万以上の方で35％が上限、年収400万未満の方は30％が上限になります。
借入可能額が減額されるからと言って虚偽の申告が発覚すると住宅ローン審査は通りませんので、隠さずに申告することが大切です。
そもそも審査の際には個人信用情報登録機関へ情報開示依頼がなされますので、隠してもすぐにバレてしまいます。
車のローンなどもそうですし、消費者金融などの借入にも注意が必要です。
② 税金・保険料の未払い滞納などは審査前にきちんと納めておきましょう。
こちらはサラリーマンの方でも自営業者の方でも共通の内容ですが、納税するべきものはきちんと済ませておきましょう。
税金や健康保険料などを納められていないと審査は通りませんので、未納分はまとめて納めてから審査に臨みましょう。
納税証明書は過去２～３年分、所得税・住民税などの納税もきちんと確認しておきましょう。
③ クレジットカードの分割払いやリボ払い、付帯のキャッシング機能も要注意。
みなさまが利用されているクレジットカード、ポイントを貯めるために普段から気軽に分割払いにされてらっしゃる方も多いと思いますが住宅ローン審査の際には注意が必要です。
一括払いを選択されている方は対象にはなりませんが、分割やリボ払いの選択にされている場合は借入とみなされます。
またキャッシング機能が付帯しているカードに関しては、キャッシングをしていなくても限度額を借入とみなされる場合もあります。
こういったクレジットの情報も個人信用情報登録機関に登録されていることは覚えておきましょう。
④ クレジットカードの返済滞納やスマートフォンなどの分割払いの遅延や滞納などは審査に不利になります。
ついうっかり引き落とし口座に残金が残っていなかったり、週末を挟んで引き落とし日を忘れていたり…などのケースには注意しましょう。
クレジットカードの引き落としが滞ってしまうと、公共料金の支払いや携帯電話・スマートフォンの分割支払いの引き落としもクレジットカードにされている場合
料金の滞納実績が記録されてしまいます。滞納した履歴が一度でもあるとローン審査においてマイナス評価になります。
長期滞納（61日以上、３か月以上）の場合はブラックリスト入りになってしまい、まず審査は通らないと思われます。
ブラックリストに載ってしまうと延滞解消後も5年は履歴が残ってしまい、このケースに対応策はありません。
⑤ 住宅ローン審査の前に返済出来るものは完済しておきましょう。
基本的に住宅ローン審査では、事前審査の段階で個人情報登録機関に金融機関より情報開示依頼されます。
クレジットカードのリボ払いやキャッシング、消費者金融などでの借入がある場合は先に完済しておきましょう。
完済した情報は一般的に、クレジット情報（１～２か月）キャッシング情報（完済の翌日）と言われています。
心配な方はご本人であれば事前にご自身の信用情報を確認することも可能です。
