家づくり基本の「キ」

土地の法規制を理解していないと家づくり失敗しちゃうよ!ホント!

 

こんにちは!コンビニ弁当なら断然セブンイレブンですよね。

 

さて今回は「土地の法規制や法律について」まとめています。

どんな土地にでも家を建てられると思っていませんか?家を建てられない土地もあるんですよ!

家の大きさや高さにも制限があって、好きなように家を建てられると思ったら大間違いなんですよ!

しばいぬ
犬小屋はどんな土地でも好きに建てていいのよ。人間て大変ね。

 

法規制を理解していないままだと、あなたがイメージした理想の家を実現できない土地を買ってしまうかもしれません。

「ええ!?この土地は3階建ての家が建てられないの~~!?」

「こんなに広い土地なのに、家を建てていい範囲はこんなに狭いの~~!?」

買った後で嘆いても遅いです。後の祭り。だから事前にちょっとだけ、ほんの少し学びましょう。

 

「法規制」ってちょっと堅苦しいキーワードですけど、分かりやすく書いているので良かったらゆるっと見ていってください。

はむすたあ
どうぞごゆっくりなさってくださいっス。

 

まずは基本のキ。建ぺい率と容積率について知ろう!

 

土地には「建ぺい率」と「容積率」という2つの重要なキーワードがあります!

土地に関する法規制の中では最も広く知られていますし、最重要ワードであるかもしれませんね。

日本のすべての住宅は建ぺい率と容積率によって、家の広さや大きさに制限が加えられています。

建ぺい率と容積率の割合は、用途地域ごとに異なります。用途地域に関しては、後ほど解説します。

 

  • 建ぺい率とは

土地における建築面積(建坪)の割合のことをさします。

建物を真上から見たときに、建物の大きさが敷地の何%を占めているのかという割合ですね。

例えば200㎡の土地に建坪100㎡の家を建てた場合、建ぺい率は50%です。

200㎡で建ぺい率50%の土地の場合、101㎡以上の建坪の家は建てられないということです。

カーポートや物置なども建ぺい率に算入してしまうので注意しましょう。

 

  • 容積率とは

敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをさします。

例えば200㎡の土地に1階部分150㎡、2階部分150㎡の家を建てた場合、容積率は150%です。

200㎡で容積率150%の土地の場合、301㎡以上の延べ床面積の家は建てられないということです。

玄関やベランダ・バルコニー、押し入れやクローゼットは容積率に算入しません。

 

このように、建ぺい率では建築面積(建坪)を、容積率では延べ床面積を制限しています。

制限しないと、注文住宅検討者がみんな好きなように自由に家を建ててしまいます。

しばいぬ
良いじゃん、みんな好きなように家を建てれば。ダメなの?

ダメなんですよワンちゃん。

例えば、土地を最大限に使った大きな家ばかりが並んでいた地域で火災が発生したら、すぐ隣家に燃え移って辺り一帯を巻き込む大火災に発展してしまいます。

制限を加えることで、そういった災害リスクをあらかじめ排除しています。

その他にも、家と家の距離が離れることで住宅1軒ごとの採光やプライバシーを確保する意味もあります。

 

用途地域によって住みやすさが違う!

 

用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としているものです。

「ここの地域は閑静な住宅街にするべくパチンコとかうるさい建物無し!ダメ!」

「ここら辺は工場ばっかりで大気が綺麗ではないから住宅は建ててはいけません!」

というように、地域ごとに用途を分けて区分しているんですね~。

 

そして、用途地域ごとに建ぺい率と容積率のおおまかな割合が決まっています。

それぞれの用途地域の役割や傾向、建ぺい率・容積率をずらっと書き出してみました!!

 

上の方に行けば行くほど、居住環境としては良いものになっていますが、反面、建ぺい率や容積率の制限が厳しいです。

 

  • 第1種低層住居専用地域

【建ぺい率】30.40.50.60のいずれか

【容積率】50.60.80.100.150.200のいずれか

【特徴】低層住宅のための良好な住居環境を保護する地域。

住宅以外では、図書館、老人ホーム、保育所、小・中学校、高校などが建築可能です。

 

  • 第2種低層住居専用地域

【建ぺい率】30.40.50.60のいずれか

【容積率】50.60.80.100.150.200のいずれか

【特徴】小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域。

住宅以外では、2階以下かつ150㎡以下のコンビニ、レストランなどが建築可能です。

 

  • 第1種中高層住居専用地域

【建ぺい率】30.40.50.60のいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】中高層住宅のための良好な住居環境を保護する地域。

住宅以外では、2階以下かつ500㎡以下の店舗、居酒屋、大学、病院などが建築可能です。

 

  • 第2種中高層住居専用地域

【建ぺい率】30.40.50.60のいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域。

住宅以外では、2階以下かつ1,500㎡以下の店舗、オフィスなどが建築可能です。

 

  • 第1種住居地域

【建ぺい率】50.60.80のうちいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅のための地域。

住宅以外では、3,000㎡以下の店舗、ホテル、オフィス、ゴルフ練習場などが建築可能です。

 

  • 第2種住居地域

【建ぺい率】50.60.80のうちいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】住宅と店舗、オフィスなどの併存を図りつつ、住居の環境を保護する住宅地域。

住宅以外ではカラオケボックスや、パチンコなどが建築可能です。

 

  • 準住居地域

【建ぺい率】50.60.80のうちいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】幹線道路の沿線などで、地域の利便性の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。

住宅以外では、200㎡未満の劇場、映画館などが建築可能です。

 

  • 近隣商業地域

【建ぺい率】60.80のうちいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】近隣の住宅地の住民のための店舗、オフィスなどの利便の増進を図る地域。

 

  • 商業地域

【建ぺい率】80

【容積率】20~130のうちいずれか(10単位)

【特徴】主として商業その他の業務の利便の増進を図る地域。

 

  • 準工業地域

【建ぺい率】50.60.80のうちいずれか

【容積率】100.150.200.300.400.500のいずれか

【特徴】主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を図る地域。

住宅などの混在を排除することが困難または不適当とみられる工業地です。

 

  • 工業地域

【建ぺい率】50.60のうちいずれか

【容積率】100.150.200.300.400のいずれか

【特徴】主として工業の利便の増進を測る地域。住宅は建築可能です。

 

  • 工業専用地域

【建ぺい率】30.40.50.60のいずれか

【容積率】100.150.200.300.400のいずれか

【特徴】工業の利便を図る地域。住宅は建築出来ません。

 

 

あなたが閑静な住宅街に住みたいのなら、第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域に住むのが良いでしょう。

大きな音が出る施設や工場が無いので、治安も良い傾向があります。

しかし周辺環境が良い分、建ぺい率や容積率が厳しいので、建物に制約を受けることは覚悟しましょう。

 

あなたが大きな家に住みたいのなら、建ぺい率・容積率の制限が厳しくない用途地域に住むのが良いでしょう。

しかし制限が厳しくない地域は、比較的大きな建物物の建築が許可されている用途地域が多いです。

治安があまり良くなかったり、夜も騒がしかったり…?というマイナス面はあるかもしれませんね。

 

はむすたあ
用途地域によって住みやすさや地域の傾向があるんスね~。

 

その他の土地に関する超重要な法規制

 

その他にも知っておきたい超重要な土地に関する法規制をまとめておくよ!

 

接道義務

 

幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には家が建てられない、と建築基準法で定められています。

ただし、幅4メートル未満の道路でも「2項道路」に指定されている道路なら家を建てることが可能です。

💡2項道路とは
建築基準法ができる前から存在する道路、かつ特定行政庁が道路として指定したものを2項道路といいます。

 

防火地域・準防火地域の制限

 

都市部などの住宅密集地域では、火災が発生しても被害を最小限に抑えられるように防火地域・準防火地域と定められているエリアが存在します。

 

防火地域内では、地階を含む階数が3以上、または延べ床面積が100㎡以上の住宅は耐火建造物(鉄筋コンクリート造など)とし、階数が2以下かつ100㎡以下のその他の住宅は準耐火構造物(鉄骨造など)としなければいけません。

準防火地域内では、地階を除く階数が4以上、または延べ床面積が1,500㎡以上の住宅は耐火建造物と定められているので、一般的な規模の住宅ではまず当てはまりません。ですが、地階を除く階層が3以上の住宅は準耐火建造物、または外壁の開口部の構造および主要構造部について一定の技術基準をクリアする建築物としなければいけません。

 

防火地域・準防火地域内で木造住宅を建てるのは相当に難しいでしょう。

住宅密集地域で土地探しをする際には、防火地域であるかどうかチェックしてください。

 

道路斜線制限

 

道路自体の採光や通風を確保することを目的に定められた制限です。

前面道路から伸びる斜線勾配よりも道路側に飛び出るような住宅デザインや高さを出すことはできません。

いかなる土地に対しても適用される制限です。

 

北側斜線制限

 

土地の北側から伸びる斜線勾配よりも北側に飛び出るような住宅デザインや高さを出すことはできません。

採光を重視して南側ベランダやバルコニーを設けている住宅が多いため、お隣さんの採光を妨げないように、北側に突っ張ったデザインができないように制限されています。

第1種・ 第2種低層住居専用地域と、第1種・第2種中高層住居専用地域にのみ適用される制限です。

 

絶対高さ制限

 

家の高さを10メートルまたは12メートル以下にしなければいけない制限のこと。

良い住宅環境を守るためで、第1種・ 第2種低層住居専用地域のみに適用されている制限。

 

【まとめ】法規制を理解して後悔のない土地購入を!

 

今回の記事でお伝えしたかったことは以下のようなことです!

 

  • その土地の周辺環境によってはそもそも住宅が建てられない場合もあること。
  • 全ての土地に建ぺい率と容積率が設けられていて、建坪や延べ床面積が制限されていること。
  • 用途地域によって建ぺい率と容積率が決められていて、おおよその住環境も把握できること。
  • 地域によって高さやデザインが制限されたり、耐火性能などの一定の住宅性能が求められる場合があること。

 

【結論】ちゃんと調べてから土地を買わないとあなたが思うような理想の家が建てられない場合があるので、法規制についても不動産屋さんに質問・相談しながら、後悔のない土地購入&家づくりをしてくださいねってこと!!!

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